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国の制度に振り回されない事業計画

2017年04月14日 [ 高齢者住宅関連 ]


今年度、サ高住補助金制度が変更されました。
ご存知の方も多いと思いますが、変更内容は以下の3点です。

●華美・過大な付加価値的設備(岩盤浴、サウナ等)は補助対象から除外。

●居室面積が25m2未満の住戸は補助限度額を110万円/戸に切り下げ。

●平成29年4月1日以降に交付申請する事業は、家賃30万円/月以上の住戸を補助対象から除外。

一部では25m2未満の住戸の補助限度額が80万円/戸程度になるのでは、という憶測もありましたが、
大幅な切り下げにならずに済みました。

今年度の計画をされていた事業者様は胸を撫で下ろされたことでしょう。
今回のことで国交省はサ高住の建設を推進していく姿勢を改めて示したといえますが、
昨年度引き上げたばかりなのに、翌年には減額するような制度では事業計画も策定しにくいですね。

しかも現実には、サ高住登録は国交省の思惑通りに増えていないようです。

(財)すまいづくりまちづくりセンター連合会が毎月公表しているサ高住登録総件数、総戸数をみると、
特定施設指定を受けている割合は増えていますが、全体の伸び率は昨年度までとほぼ同じです。
補助限度額を引き上げた効果がまだ見られないということです。

このような制度変更とサ高住登録状況からサ高住の今後の傾向を考えてみますと、介護保険収入に
さらに依存せざるを得ない状況になるといえます。

といいますのは、補助金制度上、住戸の広さは25m2以上へ誘導されつつ、家賃は30万円/月未満という
上限をかけられたので、商品企画として選択の幅が狭められた格好です。

つまり、似たようなサ高住が増えることになります。
そんな中で競合との差別化を図る為に家賃を安く設定し、その分を介護保険収入で取り戻すという
傾向が増えると考えられるからです。

しかし、サ高住事業運営をつづける長い間、介護保険制度にずっと依存するのはあまりにも危険です。
ですから、他の手段も使って安定収入を得られるスキームを組むことが重要です。

その一例として、「終身建物賃貸借事業の認可」を受けるという手段があります。

終身契約を前提として長期間住む方が増えますから、退去リスクが軽減され安定収入となります。
入居者にとっても生涯住み続けられる安心は魅力を感じます。

認可を受けるにはその条件のうち、前払い家賃の保全措置がハードルとなりますが、建築的にはサ高住
登録条件と同じものですから建設コストは変わりません。

自治体によって枠が定められていますが、人員基準などが厳しい特定施設指定よりも採用しやすい手段
です。意外なことに、この制度を活用している事業者はまだ少ないですから、いまが好機です。

このように施策制度の動向や将来予測も踏まえて様々な手段を吟味し、制度に振り回されない事業
計画を策定することが重要です。

プラスPMでは建築面はもちろん、運営面も含めた事業計画策定を経営者様の気持ちに寄り添って
支援させていただいております。



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