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ブログ/高齢者住宅関連

保育所併設のメリットとポイント

2017年09月04日 [ 高齢者住宅関連 ]


近頃、シニア関連の新聞や雑誌を眺めていると、高齢者世代には一見関係の無い
「保育所」に関する記事が増えてきたように思います。
全産業で労働者不足が叫ばれる中、特に介護業界では女性が活躍する場面が多いため、
関心の高い話題だからですね。

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新たな「サービス付き高齢者向け住宅」がオープンしました

2017年08月07日 [ 高齢者住宅関連 ]


今春、プラスPMが事業企画から設計者選定、設計段階、施工者選定、施工段階まで、
一貫して支援をさせていただきましたサービス付き高齢者向け住宅(以下、「サ高住」)
「コープみらいえ中野」がオープンいたしました。

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建設会社の選び方で、建設費は変わります!

2017年07月10日 [ 高齢者住宅関連 ]


先日、ある金融機関の方から相談がありました。
金融機関のお客様の土地有効活用として、サービス付き高齢者向け住宅を建設して、
運営会社に借上げてもらうという事業を検討しているとのことです。

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ご存知ですか、サ高住登録のローカルルール

2017年06月08日 [ 高齢者住宅関連 ]


前回http://www.plusweb.co.jp/blog/_25m2110_294130.html
事前情報としてご紹介しましたが新年度からサ高住補助金制度が変更されました。

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国の制度に振り回されない事業計画

2017年04月14日 [ 高齢者住宅関連 ]


今年度、サ高住補助金制度が変更されました。
ご存知の方も多いと思いますが、変更内容は以下の3点です。

●華美・過大な付加価値的設備(岩盤浴、サウナ等)は補助対象から除外。

●居室面積が25m2未満の住戸は補助限度額を110万円/戸に切り下げ。

●平成29年4月1日以降に交付申請する事業は、家賃30万円/月以上の住戸を補助対象から除外。

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高齢者住宅の建設でもBCPを踏まえた計画が重要です

2017年04月12日 [ 高齢者住宅関連 ]


熊本地震や鳥取中部地震、台風10号上陸など今年も自然災害による被害が多く発生しています。
自然災害だけでなく、昨年には東京都内で大規模な停電が発生しました。

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サービス付き高齢者向け住宅のゾーニング計画

2016年11月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


サービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)の建築計画を進めるためには、
その施設方針を明確にする必要があります。

施設方針によって、建築計画の考え方が全く異なるものになります。
建築計画の違いは、施設の運営効率や入居者募集戦略にも影響を及ぼしますので、
大変重要な検討項目になります。


今回は2つの事例での考え方を比較してみます。

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福祉施設にHACCP導入を義務付け!?

2016年10月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


厚生労働省が設置している検討会で、2020年までに福祉施設の厨房にも
『HACCP(ハサップ)』を義務付ける検討をしているようです。

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サービス付き高齢者向け住宅の補助金情報から見えること

2016年09月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


サ高住の整備事業が始まり今年で6年目を迎えました。
ようやく平成28年度の補助金情報が明らかになりました。

今回は補助金内容および、現在のサービス付き高齢者向け住宅(以下、サ高住)供給についての情報の提供と、
そこから見えるものを書きたいと思います。

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保険外サービスの需要が高まっています

2016年08月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


今年3月に厚労省が農水省、経産省と連名で、
『保険外サービス活用ガイドブック』を策定しました。

毎年高齢者人口は増え続け、年齢を重ねるだけで日常的に困ることもありますから、
要介護者だけでなく元気な高齢者向けの保険外サービスのニーズは高まっています。
在宅高齢者に保険外サービスを提供することは、近い将来の要介護入居者獲得という面でも重要です。

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自立高齢者向け、夫婦世帯向けのサービス付き高齢者向け住宅に注目です!

2016年07月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


今年5月に国土交通省より公表された
「サービス付き高齢者向け住宅の整備等のあり方に関する検討会 とりまとめ」によると、
平成28年3月末時点でのサ高住の登録戸数は約19万9千戸とのことです。

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職場でもある高齢者住宅

2016年06月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


団塊の世代が後期高齢者の年齢に達するという2025年はまだ先です。

しかし既に、如何にして介護職人材を確保するのか、という問題に
経営者・管理者のみなさまは頭を悩まされています。

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高齢者施設は建物だけではなく"家具"も重要です!

2016年05月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


サービス付き高齢者向け住宅や老人ホームなどの高齢者施設を事業化する際に、
建物の計画はその事業性に影響を与える重要な要素であることは、
これまでにも、このメルマガでも解説させていただきました。

しかし、実際に施設の運営を開始するには、
そこで生活するために他にも必要になるモノがたくさんあります。

その内の一つ"家具"について今回は解説させていただきます。

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高齢者住宅におけるIot・ICT最新事情

2016年04月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


去る3月16~18日に東京ビックサイトでCareTEXが開催されました。

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「屋上で憩う」ことの難しさ

2016年03月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


せっかく建物を建てるなら、屋上はちょっとした庭にしたい。
入居される方々の憩いの場になればいい。

そうお考えになるお客様は多数いらっしゃいます。

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看取り対応はソフトとハードの両面で

2016年02月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


近頃では特養、有老はもちろんのことサ高住までもが終の棲家として看取りを求められるようになっています。

「病院で最期をむかえるのは嫌。でも、自宅での介護は難しい」

といって、高齢者住宅での看取りを希望される方が少なくありません。

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誰の為のバリアフリー

2016年01月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


今回は、皆さまがよく耳にされる言葉、「バリアフリー」についてのお話です。

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サ高住改修物件の可能性が広がりそうです

2015年12月01日 [ 高齢者住宅関連 ]


弊社では事例収集の為、さまざまなシニア住宅物件を見学させていただいており、
他用途の建物をサ高住へ改修した物件も訪問することがあります。

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多種多様な安否確認システム

2015年11月05日 [ 高齢者住宅関連 ]


サ高住の登録に必須となっている基本的なサービスのひとつ、安否確認。

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サ高住補助金と発注戦略

2015年09月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


サ高住を建設する時、補助金の獲得は大前提ともいえる重要な要素です。

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高齢者向け住まいの入居者の集め方

2015年08月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


高齢者向けの住まいや施設はその制度や対象とする入居者によって、実に様々なものがあります。

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建設プロジェクトのマネジメント事例

2015年07月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


地域包括ケアシステムの拡充を目指し、
自治体、病院、地域を巻き込んだ取り組みが全国でスタートしています。

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サ高住のセキュリティと自由さ

2015年06月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


東京では今年も7/14~15に高齢者住宅フェア&セミナーが開催されました。

ハードからソフトに至るまで、多くの新商品やサービスが出展され選択肢が多く
高齢者住宅の建設・運営がいかに悩み多きものかが想像されました。

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介護市場に向けて新たな取組みの紹介

2015年05月29日 [ 高齢者住宅関連 ]


これからの介護市場は団塊の世代が高齢者(65歳以上)の年代になり、
ますます介護需要が増えますが、建設費高騰により、新たな建設に
ブレーキがかかっていることをお伝えしてきました。

実際、2011年ころは60万円/坪(税別)でできていた老人ホームが今や
80~90万円/坪かかるのですから事業収支が合わなくなるのも当然です。

今回はそのような中でも新たな取り組みを始めた事業についてご紹介いたします。

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事業構想段階のシミュレーションが重要です

2015年04月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


今回の介護保険法の改正では、『重点化』と『効率化』がキーワードであると
前回お伝えしましたが、『重点化』と『効率化』の名のもとに、大規模法人への集約が
進んだり、医療・看護との連携がしやすい法人が有利になるようです。

そうすると、規模の小さな事業者、とりわけ軽度の方へのサービス提供が
おろそかになり、長い目で見ると軽度の方の重度化を招くことも懸念されます。

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地域包括ケアに向けて

2015年03月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


そもそも地域包括ケアって何?
ご存知の方もおられると思いますが、おさらいしますと、
2025年、今から10年後を見据えて、医療、看護、介護などの提供するしくみをどのようにしていくかというビジョンです。

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高齢者事業の要 入居者募集戦略

2015年02月27日 [ 高齢者住宅関連 ]


現在、サービス付き高齢者向け住宅の登録件数は16万9300戸・5200棟を超えました。
(平成27年1月末、サービス付き高齢者向け住宅 情報提供システム発表)  

サービス付高齢者向け住宅は、平成23年10月から登録を開始し、
平成25年1月末の登録数が8.57万戸
平成26年1月末まで1年間で4.4万戸の増
平成27年1月末まで1年間で3.1万戸の増
ですから急速な増加の「伸び」はスローダウンしています。
(登録戸数なのでオープンしている戸数ではありません)

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介護報酬マイナス改定

2015年01月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


1月に介護報酬が2.27%のマイナス改定になることが発表されました。
減額は9年ぶりで予測通り特別養護老人ホームとデイサービス、
訪問係サービスには厳しい改定となることは確実。
詳細は2月に発表される予定で、
介護業界にとっては今後の経営に影響を与える大きな改定と言えそうです。

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建設事業投資の旬

2014年12月26日 [ 高齢者住宅関連 ]


建設価格は2008年1月を基準(以下基準時)としたときに、
同年9月のリーマンショックまで5ポイント上昇し、
9月以降は2011年3月の東日本大震災の頃まで建設不動産の不況で21ポイント(基準時より16ポイント)下降。
その後は現在まで急激に上昇し今や、基準時単価から14ポイント上昇。
つまり2011年の"底"から4年間で実に30ポイント上昇しているわけです。

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高齢者事業の第三者評価の必要性

2014年11月28日 [ 高齢者住宅関連 ]


最近、老人ホームの建設費のご相談をいただくことが多くなりました。
建設費は妥当か?事業計画や収支は適切か?
など、お困りになられる主要因は建設費の高騰には間違いありませんが
第三者が評価してみなければわからないこともあると思います。

相談事例1
新規事業の立上げを検討されていた企業が社有地に高齢者事業を計画。

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設備更新のポイント

2014年10月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


最近、老人ホーム等の設備改修のご相談をいただくことが多くなりました。

空調の一般的な更新時期は15年前後と言われていますが、ご依頼いただくのは、病院、老人ホームなど、24時間稼働させる施設がほとんどです。
更新のポイントは3つあります。
①更新の範囲と予算
②更新によってどのようなエネルギー削減効果があるか
③競争原理を働かせる

では、それぞれのポイントを掘り下げてみましょう。

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高齢者ビジネス市場

2014年09月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


高齢者向け市場を『医療・医薬』『介護』『生活産業』の3つの事業分野における高齢者(65歳以上)の消費市場と定義した場合、2025年の市場規模は高齢者人口の増加を背景に100兆円規模に達する見通し。(みずほコーポレート銀行産業調査部)

現在、『団塊の世代』が高齢者(65歳以上)世代に入り、日本の人口構成はますます逆ピラミッド型に近づいてきています。2025年とは『団塊の世代』が後期高齢者となる年代です。

初めて介護事業を検討しているお客様から、こんな質問をいただくことがあります。

今後のシニアビジネスの動向は?
2025年には市場規模は100兆円になると言われているけど、ほんとに事業化していいの?

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建設事業におけるコストマネジメント

2014年08月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


2010年の後半頃に底値だった建設コストは東日本大震災以降、高騰し続け、現時点で2010年と比較して30%ほど上昇しています。但し、2008年のリーマンショック前の建設費と比べると、14%ほどのUP率なので、4年前が異常に低すぎたと言えます。(建設物価調査会による資材価格及び日本経済新聞による労務費データを分析)

昨今は短期間に建設市場価格、とりわけ労務費が変動しています。事業構想段階の投資金額の見直しを設計段階で適宜行わずに競争入札を実行した結果、建設費高騰の現実を目の当たりにし、事業がスタートできずに暗礁に乗り上げる案件が増えています。

では、事業構想から着工までの間にどのタイミングで予算をチェックすればよいのでしょうか。

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高齢者住宅事業を推進する上で最も重要な視点

2014年07月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


2013年度の賃貸住宅の新築戸数が昨年度比15%増えている。都市部の地価の持ち直しで
生命保険会社などの投資マネーが流入している他、相続増税を控えた個人の節税投資もみられる。高齢者向けの賃貸物件も増えており、住宅市場の下支え役となっている。(6/30日本経済新聞)

サービス付高齢者向け住宅の登録数が2014年5月末で148,632室となりました。この一年で36,666室の増です。都道府県別総登録数では1位:大阪府14,998室、2位:北海道10,477室、3位:東京8,091室、4位:埼玉8,077室、5位:兵庫7,180室、以下、神奈川、福岡、愛知、千葉、広島と続きます。(サービス付高齢者向け住宅・情報提供システム)

大阪が全国で1番多いが、これがまたダントツの1位です。

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高齢者ビジネスの海外展望

2014年06月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


我が国の高齢化率(人口に占める65歳以上の人口比)は2010年に23%、2013年に25.1%(4人に1人)、2035年に33.4%(3人に1人)、2042年以降は高齢者人口が減少に転じても高齢化率は上昇を続け、2060年には39.9%に達して国民の約2.5人に1人が高齢者になる社会が到来すると推計されています。

考えたら、ちょっと異様に見えるかもしれませんが、年齢構成の話であって、今後ますます医療技術も進歩して健康に気を遣いだすと、案外元気でお洒落に気を遣うお年寄りが増え、まさに明るく楽しい成熟した社会になることも期待できますね。

ところで、お隣の韓国の高齢化の速度は日本より早く、かつ日本より深刻と言われています。国民の41.9%が年金に未加入であることが、昨年韓国の国民年金研究院から公表されました。一方で高齢者の貧困問題や、労働人口の高齢化、少子化、様々な問題を抱えながら、各国はこの高齢化社会の問題に直面し、またこれから直面することになる国々もあります。

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高齢者住宅事業開発のリスク

2014年05月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


最近、ある地主さんからこんなオファーがありました。

これまで数棟のマンションを建ててきた。少子高齢化で、今後は高齢者を対象にした住宅が良いと聞いたので相談したい。
資産税対策で建設投資をしようとする地主さんの要望は、

①一棟借上げで責任もって運営してくれる事業者を紹介してほしい。
②サービス付き高齢者向け住宅の補助金をつけてほしい。
③建築費は坪あたり○○万円で頼みたい。

この依頼に対し、以下の推測と判断をした。
①は計画地は主要都市から1時間。最寄駅から離れているので、そもそも候補となる事業者が少ない。
②は事業者さえ見つかれば、可能。
③は希望価格が市場価格より坪単価が10万安いので、困難

このような状況で、以下の調査手順をご説明します。

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生き残る高齢者住宅

2014年04月30日 [ 高齢者住宅関連 ]


ここのところ、コストに対する関心が高まり、建設コストの情報を交えた話が続いたので、今回は原点に戻り、高齢者住宅のマーケットとサービス提供についてお話をしたいと思います。
 
入居者の入居判断は①立地、②サービス、③値段とよく言われます。
但し要介護度や、利用者(とご家族)が抱える個々の事情によって、優先順位が変わります。

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売れる老人ホーム

2014年03月31日 [ 高齢者住宅関連 ]


現在、サービス付高齢者住宅(サ高住)は、建設費に対して1割の補助金が付くので多くの高齢者事業で補助金を受けた施設が急増していますが、昨年1年間の建設費の高騰は15~20%UPしていると言われますので異常です。半年前に立てた事業予算もオーバーする上昇ぶりですので、いくら補助金がつくからと言っても事業化が困難になってきている物件が急増しております。

そのような中でも着工してしまったものは途中でやめるわけにもいきませんので、請け負った建設会社も大変です。工事を請けてから原価が上昇しているわけですから利益どころか赤字のオンパレードでしょう。建設会社は赤字物件を出さないために、これから発注される工事は原価が上昇している以上に工事見積金額は上がると考えなければなりません。さて、暗い話ばかりで先が見えませんからせめて景気の良い2つの事例をご紹介しましょう。

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高齢者事業の課題 / 建築主編

2014年02月28日 [ 高齢者住宅関連 ]


前回は高齢者事業の課題として運営事業者の課題をあげました。平成23年10月以降、登録されたサービス付き高齢者向け住宅は、10年で60万戸の登録目標に対し、平成26年1月末時点で13.8万戸という登録状況。あと8年で46万戸です。

急速に増えるサービス付高齢者向け住宅。ここ1年間で建築費が10~15%ほど上昇している中で、今回は今後の建設プロジェクトを予定されている建築事業主の課題に焦点をあててみます。

課題① プロジェクトのパートナー選び
課題② 建設費を事業予算に合わせる
課題③ 竣工したが供給過多により入居が進まない

どれも重要な課題ですが、今回は課題②のコストに集約していきます。

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高齢者事業の課題 / 運営者事業者編

2014年01月27日 [ 高齢者住宅関連 ]


平成23年10月から登録開始されたサービス付き高齢者向け住宅は、10年間で60万戸の目標数値が掲げられ、国から建設費の10%の補助金、税制、融資面での手厚い支援策が奏功し、平成25年8月時点で12.2万戸の登録を達成しました。あと8年で48万戸です。様々な多くの課題を孕んだ状態で全国で開発が進められています。課題は国や地方自治体の課題、地主や建設主の課題、事業運営者の課題と別れますが、今回は運営事業者の課題です。

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介護保険点数改訂のあれこれ

2013年04月15日 [ 高齢者住宅関連 ]


1月25日、民主党の厚生労働部門会議(座長=長妻昭衆院議員)の会合で
厚生労働省から2012年度の介護報酬改定の方向性説明を受け、概ね了承されました。
サービス付き高齢者向け住宅に関係する内容は以下のとおりです。

サービス付き高齢者向け住宅(有料老人ホームや高専賃も含まれる)
に住む要介護高齢者が、同一建物内にある事業所を利用する場合の介護報酬について

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申込みが増える入居者募集の戦略を立てる!

2013年03月08日 [ 高齢者住宅関連 ]


1.顧客情報をつかめ!(お客様はどこにいるか)

立地が大事とよく言われますが、マンションとは少し違いますが、
やはり、住宅として便利なところは老人ホームとしても人気のエリアになります。
家族や友人が立ち寄り易い立地は好まれます。


しかしそのような物件に出会えることはめったにありません。
では立地以外に集客ができる場所はどこでしょう?
旧市街地等、高齢者の多い住宅街、昭和40年~50年代に開発されたニュータウン...


皆さん考えることは同じなので、そのような立地は競合他社がひしめき合っています。
そこでその立地で開業している高齢者住宅の入居率と価格の相関を調べると、
高いと入らないが安いところは満床であったり、
特定の事業者の施設は高いけど人気があったり。

安くても入らないところがあったりと、情報の分析により、商品設定が浮かび上がります。つまり、お客さまのニーズがどこにあるかをつかむところからのスタートです。

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建築計画から見えてくる運営効率に配慮した高齢者住宅

2013年01月28日 [ 高齢者住宅関連 ]


1.ターゲット顧客に合った商品設定⇒運営計画に落とす

最近、異業種から新規事業の立ち上げで介護業界へ進出したい
と相談に来られることが多くなりました。
中にはどのような顧客にどのようなサービスを提供するかが漠然としていたり、
介護は少しヘビーだから、単にサ高住を建て、元気な高齢者に住んでいただこう等と
お考えのご担当者もおられます。


お元気型の高齢者住宅のニーズや成功事例は確かにあるのでそれ自体を否定しませんが、
年間○○棟建てて展開していきたいと聞くと、かなり難しいスキームになるので
あまりお勧めはしていません。


では『お元気型』の何が難しいか?

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マーケティングから分かる成功への道

2013年01月08日 [ 高齢者住宅関連 ]


1.マーケティングの重要性

事業を行う上で最も重要なポイントのひとつが計画地周辺の需要数の予測です。


釣りに行って池にどれだけ魚がいるか?
お客さんが20人しかいないのに50床の高齢者住宅を建てても満床にできません。
よその池から魚が引っ越してくるくらいのものを造れば別ですが、
そのようなことはめったにありません。


老人ホームに入るなら、誰しもできるだけ長年住み慣れた地域に住み続けたい
という思いがあります。

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事業化に向けて必ず押さえたい検討項目

2012年12月03日 [ 高齢者住宅関連 ]


1.事業目的は明確か

高齢者住宅事業の、事業の目的は何でしょう?
地主さんにとっては相続対策、土地の有効利用、
またこれらを通して社会貢献の一助にということがあると思います。


事業者にとっては「顧客の創造・・・」と言えばあまりにも大きな話になってきますが、
単体の事業に関すれば、業績向上はもちろんのこと、地域社会に喜ばれる事業をと
考えるのが一般的です。

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