コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

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生産工場・物流施設

改修工事におけるコンストラクション・マネジメント

昨今の建設費の高騰により、工場や倉庫、ホテルやオフィスビルなどの新築工事が中断になるということをよく耳にします。

新築を検討していたということは、新たな施設により事業を拡大する、または現施設の老朽化や機能の強化などの必要性が生じたなどの理由があってのことと思います。そこで新築は断念するものの、改修により老朽化対策や機能強化をするために改修工事を検討することの依頼が増えています。このような場合でもコンストラクション・マネジメントを活用していただけます。

改修工事特有の工事課題はいくつかありますが、特に気を付けるべき項目が2つあります。

1つめは「見えない」部分があるままで、工事に着手しなければならないことです。
改修する建物のすべてを正確に把握して、改修内容を検討、その内容に基づき見積書を作成して工事に着手できるということは極めて稀です。改修工事では既存の建物内容で「見えない」部分が多くあるものです。例えば、設備の配管が図面通りではないことや、壁の構造として鉄筋の組み方が違っていたというようなことです。このような、工事を始めたら既存図面の内容と違っているということも頻繁にあり、当初の計画通りには進まなくなります。このような場合に、工事内容が変わってしまい、当初の予定通りに工事ができなくなり追加の工事費が必要になることや、工期の延長が必要になることがあり、その対処法方法を検討しなければならなくなります。

2つめは「居ながら改修」をするということです。
住宅の改修であれば、仮の住まいに一時的に転居して改修工事が完成した時点で戻るということが可能ですが、事業を営む施設では稼働を止めてしまうと収益が無くなってしまうため、稼働させながら改修工事をしなければならない場合もあります。この場合にも、どのような順序で工事を進めるのが、事業性、改修工事費用の最適バランスとなるのかを検討する必要もありますので、綿密な事業計画が必要となるのです。

改修工事では、工事前だけではなく工事中にも建設コストとスケジュール、品質(改修内容)を総合的に判断する必要が生じることがありますので、技術的、経営的な目線での評価、判断にスピード感も必要とされますので、設計者や工事会社だけの意見ではなく事業主側としても意見すること、判断することが必要になります。

建設事業におけるコスト、品質、スケジュールの最適化を目的に事業を運営するコンストラクション・マネジメントは、新築工事だけではなく改修工事でも活用が可能ですので、幅広く活用をご検討ください。

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