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建設コストを低減する設計変更についての注意点

世間では、建築費の高騰により、不調、不落が多発しており、設計図書を大幅に修正したり、スケジュールが大幅に遅れてしまったり追加予算が付かず、どうすることも出来ない状況もあると聞いています。

幸いプラスPMがご支援している案件では、そのような事態には陥らず無事、事業が進んでいます。
(事業主様と一緒に多くの汗は、かきましたが・・・・)

今回は、不調不落の後、予算に合わせるために、設計図を変更して随意契約しているというお話を聞きましたので、建設コストを低減する設計変更についての注意点についてお話したいと思います。

「ライフサイクルコスト」という単語をご存知でしょうか。
一般的な定義としては、建築工事費と、その建物の使用期間を通して必要な運営費・維持管理費等の総合計です。

ライフサイクルコストの内、建設工事費は20%と言われています。
その20%の建設工事費が予算に収まらないため、やむなく設計図を変更します。
しかし、その変更で、80%の運営費、維持管理費が上昇することが多々あります。

例えば、窓ガラスを含むサッシの遮熱性能、遮音性能の低減をすると、初期の建設費は下がりますが、光熱費は上昇します。
また、外壁の仕上材料のであるタイルを取りやめることで、初期の建設費は下がりますが、外壁の維持管理費は上昇します。

このような変更については、採用すべきではないと思います。

また、不調、不落が起こってしまって、この変更を行うタイミングは設計図書が完全に出来上がっており、確認申請などの行政手続も進んでいる状況です。

そのため、構造やインフラ等のコスト削減のための変更は、申請のやり直しになり、スケジュールが大幅に遅れるため出来ません。

ですので、申請に影響が少ない変更項目となります。
そして、その変更は、建物性能を落とす項目がほとんどです。

コストダウン効果はほんの数パーセントしかないのにその変更により、ライフサイクルコストが上昇するという残念な結果になっている案件が多いのではないかと思います。

上記は、建設コストのマネジメント不足により失敗した事例ですが建設コストは基本設計が完了した時点で85%が確定すると言われていますので、設計の初期段階から、コストの見える化を行い、予算とのかい離についての対策を打つことが重要です。

これから建設事業を始める、または基本設計がまとまる前の発注者の方々は十分に注意して事業を進めて頂ければと思います。

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