コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

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高齢者施設

高齢者事業の第三者評価の必要性

最近、老人ホームの建設費のご相談をいただくことが多くなりました。

建設費は妥当か?事業計画や収支は適切か?

など、お困りになられる主要因は建設費の高騰には間違いありませんが第三者が評価してみなければわからないこともあると思います。

相談事例1
新規事業の立上げを検討されていた企業が社有地に高齢者事業を計画。

・住宅型有料老人ホーム+デイサービスの事業計画書を建設会社が提案
・高齢者事業コンサルから運営アドバイスを受け、自社で老人ホームを運営

相談のポイントは、事業計画について、第三者の立場から客観的な意見が聞きたい

①事業計画書の評価
⇒立地:幹線道路に面し、住環境のよい立地とは言えない
⇒価格:周辺物件より10%高い
⇒事業収支報告書:借入期間30年。⇒20年にして回るか否か検証結果NG


②建設市場に関して発注のタイミングと建設価格について
⇒オリンピックの2年前、2018年が建設費高騰のピーク。
それから徐々に下降していくと予想しています。
発注の時期は、現在より建設費が下がってくる10年後か、今かどちらか。
待てる事業なら待った方が良いが高齢者事業をお考えなら10年後のスタートはあり得ない。

ということで、現在土地を売却し、老人ホームに適した立地の土地を探すことをお勧めしました。
建設工事の発注も、一社特命ではなく、競争原理を働かせて価格を下げる方針で計画の練り直しをされています。


相談事例2
老人ホーム運営事業者からホーム100床規模のマネジメント依頼。
土地情報の提供が建設会社で、設計施工で事業が開始。設計が完了した状態で、見積もり金額が予算を30%オーバー。今後どのように進めていけばよいか?

など、同様の相談事例が数多く入っております。

いずれも建設費が高すぎて事業採算が取れない事業となってきております。
マーケットから見た事業の成立性は以下の通りです。
①立地
②金額(月額利用料)
③サービス

金額設定は、投資金額のみから算定するのではなく、マーケットの金額から算定されますので、建設投資金額が上がると事業が成立しなくなります。
つまり、いくら建設費が高騰していても家賃やサービス費は必要以上に上げることができませんので、可能な限り建築費を抑えなければ成立しません。

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