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サ高住改修物件の可能性が広がりそうです

プラスPMでは事例収集の為、さまざまなシニア住宅物件を見学させていただいており、他用途の建物をサ高住へ改修した物件も訪問することがあります。

その多くはもともとバブル期に大手企業向けに建てられた社員寮で、建物としてはまだまだ使えるのに入居している企業に退去されてしまった物件です。

このような建物は当時の潤沢な資金で豪華に建てられている為、外観は総タイル貼など今では考えられないほど立派なもので、構造躯体も丈夫につくられています。
内部も吹抜けや中庭がありとても魅力的な建物で、その魅力を存分に活かした改修を施して、新築では真似のできない物件になっています。

そして、入居費用をうかがうと新築物件とは比較できない安さです。
その理由はやはり、躯体工事がほぼゼロであり、工事費が安いからです。

ただし、改修物件ですからプラン上さまざまな制約があり、簡単に改修できる物件にはそうそう出会えないのも事実です。

例えば、廊下の途中に階段があってスロープをつくらなければならない、
廊下幅が狭く一定距離以内に車椅子の転回スペースを設けなければならない等です。

このような時に有効なのは法令や制度の詳細を深く理解し、多くの例外事例やノウハウを持っていること。
そして、所管行政等といかにうまく協議・折衝できるかです。

新築なら杓子定規な対応しかしない窓口担当者も、改修の場合は柔軟な態度を見せてくれることがあります。
プラン上はうまく改修できる物件でもその為の工事費が高くついて、収支計算すると事業化が難しいケースが多く、改修物件参入のハードルは低くはありません。

しかし、そのような物件でも事業化できる可能性が出てきました。

先日、国土交通省のサ高住担当官のお話をうかがう機会がありました。
その中で、建設費の高騰による新築着工数の減少と既存ストック活用の必要性という状況を考えれば、サ高住を取り巻く施策としても、改修物件に重点を置く方向に進むのは自然なことだと語られていました。

具体的には一律100万円/戸の補助金を改め、改修物件は増額、基準ギリギリの狭小住宅は減額とする方針のようです。
事例として特殊例ではありますが、廃校になった小学校や公営住宅を改修したケースを紹介いただきました。

プラスPMではこれまでの多数の実績や事例収集を通じて、改修に関する多様なノウハウやアイディアを蓄積しています。
また、法令や制度のホットな動向を注視し、積極的に情報収集しております。

新築はもちろん改修物件でも、プラン上または収支上ムリだと諦める前に是非一度、サ高住におけるコンストラクション・マネジメントで豊富な実績がある弊社へご相談ください。