コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

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高齢者施設

事業化に向けて必ず押さえたい検討項目

1.事業目的は明確か

高齢者住宅事業の、事業の目的は何でしょう?
地主さんにとっては相続対策、土地の有効利用、
またこれらを通して社会貢献の一助にということがあると思います。


事業者にとっては「顧客の創造・・・」と言えばあまりにも大きな話になってきますが、
単体の事業に関すれば、業績向上はもちろんのこと、地域社会に喜ばれる事業をと
考えるのが一般的です。

【検討すべき課題】

地主さんにとっては長期安定した事業の継続が重要なことですから、
事業者の安定経営が即ち地主さんにとっての安定事業と言えるので、
"誰に借り上げてもらうか"が最重要課題といえます。
勿論収益性が一番ではありますが、いい数字がみえても継続しなければ意味がありません。
また、資金調達も最も重要なファクターです。


2.事業スキームを決める

一方、事業者にとって検討すべきは、
どのような顧客にどのようなサービスを提供するかということです。
そのためのハードをどのように造るかが重要で、開発スキームは以下の選択肢があります。

1. 自己所有地で借入金による自力建設

2. 借入金による土地購入と自力建設

3. 地主さんより借地の上、借入金による自力建設

4. 地主さんが建設した建物をサブリース


建てる事が目的になっている事業者さんもたまに見受けられるときがありますが、
決して高齢者事業は百花繚乱の競争に勝つことが重要ではなく、
如何に地域ニーズにあった価格設定とサービスの提供が可能かで、
如何に地域ニーズを知るかが重要な課題といえます。


3.事業者別課題

◆事業者が病院の場合

・土地建物に投資を行う場合は、資金調達が可能か。
・現在入院している患者の分析(月間入退院数、退院患者の高齢者率、在宅復帰率、
 在宅へ の退院患者の居住環境調査、医療区分、自己負担可能額)
・通院患者の分析(居住環境調査、医療区分、自己負担可能額)

◆事業者が一般企業の場合は

・土地建物に投資を行う場合は、資金調達が可能か。
・地域ニーズを知ること(地域包括ステーション、ケアプランセンター、
 地域の病院の地域連携室との密接な連携)

 事業者により、若干課題の内容は違いますが、基本的には現在の自社の強み、
 弱みを認識して、地域ニーズに対して強みをどのように活かし、
 弱みをどのようにカバーして、地域に評価される戦略をたてていくことが重要です。

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