マーケティングから分かる成功への道

１．マーケティングの重要性

事業を行う上で最も重要なポイントのひとつが計画地周辺の需要数の予測です。

釣りに行って池にどれだけ魚がいるか？
お客さんが20人しかいないのに50床の高齢者住宅を建てても満床にできません。
よその池から魚が引っ越してくるくらいのものを造れば別ですが、そのようなことはめったにありません。

老人ホームに入るなら、誰しもできるだけ長年住み慣れた地域に住み続けたいという思いがあります。

従って、基本的に需要数の予測は計画地の半径4ｋｍ以内で以下の項目を調査・分析します。

◆要介護高齢者数

◆特別擁護老人ホーム、老人保健施設、介護療養型施設、有料老人ホーム、グループホームの定員数

◆要介護高齢者数のうち、施設入居を望む高齢者の割合

◆高齢者の所得分布

以上を元に需要数の予測を行い、事業の成立性を検証します。

２．価格設定で入居が決まる
エリアにお客さんがいるとわかれば、次に大事なのは価格設定です。
周辺立地の完成済み有料老人ホームや高齢者住宅の月額利用料、入居一時金、償却年数、入居率、経営母体等を検証し、ベンチマークを設定し、競争力のある商品設定を行います。

家賃相当額の設定には既存施設の情報以外に築5年未満のワンルームマンション（アパートは除外）の調査を行います。
同じ4ｋｍ圏内でも場所により、極端に家賃が変わることがありますので要注意です。
部屋の広さ、価格、入居率を調べ、商品設定に活かします。

３．商品コンセプトの策定でぶれない事業運営を
ここで対象顧客ターゲット設定事例を紹介します。

◆対象顧客ターゲット設定
【年齢】　　　　65歳以上（平均70歳）
【家族構成】　　メインは高齢者のみ世帯。世帯収入が高い家族との同居者も対象
【身体状況】　　要介護度　１～3
【属性( ｲﾒｰｼﾞ)】　　
・在宅でヘルパーを利用しているが、日常生活に不安があるので共同生活を望む
・病院で長期入院しているが、住環境を変えたい
・かかりつけ医師がいるマンションに住みたい

【資産背景】
・年金等の年間所得は300万円以上
・子供からの多少の援助は可能

◆敷地選定（理想的な立地）
１．住まいの提供なので、住宅地がよい
２．職員採用困難な状況から都市部が望ましい
３．連携する医療機関の近く（救急搬送の時間を検討）が望ましい
　　旧市街地や昭和40～50年代のニュータウン等、比較的人口密度の高いエリアが理想

◆敷地形状や容積率がコストに影響しますので敷地選定は専門家にご相談ください。
１．周辺住民とトラブルにならない立地
２．工事車両の進入がスムーズな接道条件
３．5階建てまでが理想。
４．地盤状況がコストに影響