コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

ブログ

高齢者施設

生き残る高齢者住宅

ここのところ、コストに対する関心が高まり、建設コストの情報を交えた話が続いたので、今回は原点に戻り、高齢者住宅のマーケットとサービス提供についてお話をしたいと思います。
 
入居者の入居判断は①立地、②サービス、③値段とよく言われます。
但し要介護度や、利用者(とご家族)が抱える個々の事情によって、優先順位が変わります。

①立地
介護度が低い場合は外出の頻度が高く、駅に近く、買い物至便、友人に会ったり、かかり付けの医療機関に通える距離といった『町の中で暮らす意識』があり、地縁のある場所での入居を望みます。加齢に伴い、住み慣れた地域に暮らすことが最大の安心だからです。我々でも若いころはいろんなことにチャレンジしていきますが、年齢とともに初めてのことより慣れた方を選択するのは、安心で確実。つまり楽だからです。

一方、介護度が高い利用者やご家族はどのような観点で立地を考えるでしょうか?
外出の頻度が減る分、利便性はあまり気にしないかもしれませんが、その他の項目ではやはり、住み慣れた地域が圧倒的に選択の理由になっています。

②サービス
介護度によってこのサービス内容が重要視されます。十人十色といわれるように、利用者の身体状況、精神の安定状況、家庭環境、所得、家族が面会に来る頻度、様々な状況に違いがある利用者に対して、どのようなサービスをどのような価格で提供するかということをお客様の立場できめ細かく決めることが重要です。
例えば、運営実績の少ない、要支援からせいぜい要介護度1~2までを想定したサービス付き高齢者向け住宅を運営する事業者は、入居者の状況変化にうまく対応できていないことが意外と知られていません。

介護度が高くなったり、慢性内臓疾患が急変したり、認知症が徐々に進行し、対応が困難になったり...。
対応できるスタッフがいても、全員がエキスパートではないのでそのような状況を想定した介護指針、対応方針がない、スタッフ個人では判断できない、まだまだ教育できていない。
しかし、入居者は高齢の方ばかりなので、いずれは介護度も上がるし疾患も急変するし、認知症も重くなることも想定しなければならないのですが...。
国の支援を受けて現在13万戸。8年後には60万戸にしようとしているサービス付き高齢者向け住宅が直面しているのは、スタッフ確保にあえぐ介護事業者の運営方針の未完成さやサービスの質と価格の不整合による、顧客満足度低下です。

③値段
昨今は行政指導があったことや競争激化により入居一時金が不要の高齢者住宅が増え、入居時に何百万の一時金を支払うことは稀になりました。
月額利用料の内訳は家賃、食費、光熱費、基本サービス費。これに加えて、介護保険サービスを受ける場合は自己負担分(現在は1割)。
『値決めは経営』と言われますが、周辺に立地する競合他社と比べて、お客様へアピールできることで選んでもらえる最大の価格設定をするべきでしょう。

では、それだけで値決めをしてよいのでしょうか?

当然、金融機関から建設費を借入れ、自前で建設して運営する場合は返済計画がありますので返済できる事業計画の上、値決めをし、また、地主さんが建てて、一棟借り上げる場合は家賃の支払いができる価格設定をしなければなりません。

この時に価格設定に影響を及ぼすのが建設費です。いくら市場価格で値決めをしようとしても、昨年より15~20%も建設費が上昇すれば、初期の事業収支がぶれます。上昇分を利用料に転嫁できませんので、事業計画の見直しを迫られる場合もあります。つまり、高齢者の事業計画は着工するまで投資金額をFIXできないというあまりにもリスクの高い事業運営を迫られているのが現在の外部環境なのです。

このリスクを最小限に抑えるために、事業企画段階、基本設計段階、実施設計段階、入札するまでの各フェーズで価格の検証をすることが、事業推進の要諦と言えるでしょう。

さて、今後の高齢者住宅事業はニーズの高まりと共に、継続して利用者から支持される事業運営がますます必要になってきます。皆様の事業の成功をお祈り申し上げます。

ニュース・ブログMENU

プラスPMについてもっと詳しく知る

  • プラスPMの強み

    プラスPMの強み

    プラスPMのコントラクションマネジメント(CM)の特徴や、CMについてを解説しています。

  • 導入の流れ・費用

    導入の流れ・費用

    プラスPMのコンストラクションマネジメントの導入までの流れと、費用についてご覧いただけます。

  • 会社案内

    会社案内

    プラスPMの会社概要・アクセスや主要取引先、沿革やトップメッセージをご覧いただけます。

  • Q&A・最新情報

    Q&A・最新情報

    よくあるご質問や建設発注に関するコラム、資料ダウンロードなど、お役立ち情報をまとめています。

プラスPMへのお問い合わせ

当社コンサルタントによる初期ヒアリングは無料です。まずはお客様のご要望をおうかがいいたします。

電話

受付時間 平日9:00~17:00
(夏期休業および年末年始を除く)

当社サービスに関するお問い合わせ専用の番号となります

ページトップに戻る