コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

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高齢者施設

高齢者住宅事業開発のリスク

最近、ある地主さんからこんなオファーがありました。

これまで数棟のマンションを建ててきた。少子高齢化で、今後は高齢者を対象にした住宅が良いと聞いたので相談したい。
資産税対策で建設投資をしようとする地主さんの要望は、

①一棟借上げで責任もって運営してくれる事業者を紹介してほしい。

②サービス付き高齢者向け住宅の補助金をつけてほしい。

③建築費は坪あたり○○万円で頼みたい。


この依頼に対し、以下の推測と判断をした。

①は計画地は主要都市から1時間。最寄駅から離れているので、そもそも候補となる事業者が少ない。

②は事業者さえ見つかれば、可能。

③は希望価格が市場価格より坪単価が10万安いので、困難

このような状況で、以下の調査手順をご説明します。


 ①計画地で運営をしたい介護事業者への出店意欲と借上げ相場家賃をヒヤリング。

②地場ゼネコンへの建設費の状況のヒヤリング

③行政情報収集後、事業収支を作成

事業収支をご説明し、地主さんが納得した上で事業を進めるか否か判断。
地主さんは事業の進め方に関して納得するが、過去の成功体験から、まだまだゼネコンさんは競争させると安くなると固く信じ込んでいる。

そこで現状の市況を説明。
昨年から続く、不調不落の公共工事や民間の大型物件はこの市況の影響を受けていた。建設物価調査会が発表している過去5年間の建設物価指数と、直近の弊社入札案件の結果集計などでご説明し、ようやく建設費が上昇していることを認識いただく。

やはり、地主さんが考えていたイメージ以上に建設費が上昇し、事業採算性が落ちていることを認識いただく。それでも税金対策上、何か投資をしなければならない状況の中、以下の建設投資によるリスクをお知らせします。

①資金調達リスク(建設費の上昇や諸経費を含む総事業費を抑えて資金調達をする)

②介護事業者の与信リスク(介護事業者の与信に対する金融機関の決済が必要)

③長期にわたる借入返済リスク(市場の変動リスクによる、介護事業者の経営安定性)

これらの事業リスクをご理解いただいた上で事業化を進める決断をいただきます。
長期借入をして行う事業には多岐にわたるリスクがあります。まずは信頼できる事業パートナーをお選びください。

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