予算と仕様はどちらを先に決めるべきか

前回のブログでは、病院を建替えにおいて、最初からゼネコンに相談する場合正しく健全な競争を実現するためにも、発注者は予算と仕様を明記した「建設基準」を作成し、ゼネコンに提示することが重要ということをお伝えしました。

今回は、その建設基準はどうやって作るのかということをお伝えしたいと思います。

前回お伝えした通り、ゼネコンに院長の想いや構想をそのまま伝えても計画は前進しません。伝えるべきは「建設」に必要な情報を記した基準書です。

では建設基準書には何を書けば良いのかというと、単純には「仕様と予算」、つまり「こういう建物をこれだけの費用で建ててほしい」ということを記載します。

では仕様と予算、どちらを先に決めるべきでしょうか。

答えは「予算が先」だと私は考えています。

「仕様が先」では上手くいきません。
「こんな建物を建てたいんだ、いくらで建つんだい」とゼネコンに問いかけても、ゼネコンは発注者である院長の夢を実現するために豪華な、言い換えると、予算オーバーの提案をしてきてしまいます。

では、予算はどうやって決めれば良いのでしょうか。
病院を含め、事業用建物の場合は、事業収益性から逆算して決めるのが正論だと考えます。

事業用建物の建設とはすなわち設備投資です。
ならば投資の回収見込み期間と、毎年の減価償却費が決算書に与える影響を分析すれば、投資可能な予算の上限が定まります。

また、事業収益性を基準に決めた予算計画は、金融機関から借り入れを起こすときにも有力な説明材料となります。

この予算上限を策定するとき、ゼネコンに協力を求めるのは得策ではありません。

彼らは「作る人たち」であり、積算の基準は「これだけの物を作るのなら費用はこれだけかかります」という積み上げ方式なので、事業収益性から予算上限を逆算するような金融的な考え方には不慣れだからです。

予算が決まったら、次は「建築仕様」を考えます。
建築仕様は、ゼネコンが理解できる『建設の言葉』で記述されている必要があり、この点で発注者の想い、狙い、構想とは似て非なるものです。

予算と仕様（そしてスケジュール）を明記した建設基準書があれば、ゼネコンと紳士的、合理的に対等の交渉ができます。
あるいは基準書に基づいて複数のゼネコンを競争させることも可能です。

一方、基準書がない状態でゼネコンを競争させた場合、価格競争になり、最後に「安かろう、悪かろう」の提案を掴まされる可能性があります。
あるいはゼネコンから接待攻勢を仕掛けられるかもしれません。

そうした無意味な状況を防ぎ、正しく健全な競争を実現するためにも、発注者側は予算と仕様を明記した建設基準書を作成、提示することが重要です。

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