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生産工場・物流施設

【進化を続ける物流施設】IT化による効率アップと多様なニーズに応えるマルチテナント型物流施設を解説！

労働人口の減少や、都市部への人の一極集中など労働力の確保が難しい時代が続いています。それは今後の高齢化社会の加速により更に深刻化していくでしょう。

一方でAIやIOTの活用は急激な速度で進化を続け、それらを有効利用した作業の効率化やコスト削減は今多様な業種で実践され大きな成果を表しています。物流施設においてもそれは例外ではなく、従来の「貨物の一時保管型」から「物流の一元管理の機能を有する物流センター型」に変化してきました。

さらには施設を利用する様々なテナントの多様なニーズに応える機能が近年の物流施設には求められてきています。

物流センターとは

物流センターの特徴

物流センターが有する、物流の一元管理とは、貨物の保管だけではなく仕分け作業や流通加工、入荷や出荷また在庫管理などのシステムを完備したもののことです。また、物流センターには、保管、輸送　荷役、包装、流通加工の5つの機能があり、いくつかの種類に分類できます。

TC（トランスファー・センター）
「配送センター」としての機能を有する通過型の物流センターです。在庫の保管を行わず主に仕分けや荷物の積み替えを行い、センター内に在庫はありません。
DC（ディストリビューション・センター）

在庫を保管することを前提とした在庫型の物流センターです。センター内で在庫として保管している商品を仕分けして店舗などに配送します。一般的には企業の専用の物流センターとなります。

その他にも加工型の物流センターであるPC（プロセス・センター）や、卸売業やデパートの配送のための小型拠点を指すデポなどもあります。

物流センターの建築設備

物流センターには、防災と環境に配慮した設備が求められます。たとえば、BCP機能です。

事業継続計画（じぎょうけいぞくけいかく、英語: Business continuity planning, BCP）とは、災害などの緊急事態が発生したときに、企業が損害を最小限に抑え、事業の継続や復旧を図るための計画。事業継続と復旧計画（Business Continuity & Resiliency Planning, BCRP）とも呼ばれる。

Wikipedia：事業継続計画より引用

具体的には大地震を想定した「免震構造」や「制振構造」の採用や停電時のための「非常用発電機」の設置などで大規模災害への対応力を高めることです。また、太陽光発電システムや大容量の防災用蓄電池の設備の配備、その他庫内での作業環境の向上を考慮した最適な照度のLED照明やシャワールーム、ラウンジの配備なども進んできています。

最先端の物流センター

近年では、メガと呼ばれる超大型の物流センターの開発が活況で、単なる物流施設ではなく高機能高性能な最先端の建築物となってきています。その一つの例として、自然を取り入れた緑の空間や公開広場を配置し、千葉ニュータウンの街並みとの調和をはかり、また、雨水リサイクル、再生可能エネルギー利用など環境にも配慮したグッドマンジャパンビジネスパークなどがあります。

多様なニーズに応えるマルチテナント型物流施設

マルチテナント型物流施設が活況

1つの物流センターに複数のテナントの入居を想定した物流施設をマルチテナント型と言います。
複数のテナントを想定するのですから、テナントの多種多様なニーズに対応でき、高機能で柔軟性の高い物流施設でなければなりません。このようなマルチテナント型物流施設は近年急速に開発が進んでいます。

マルチテナント型の特徴は、従来の賃貸倉庫とはそのスペックが大きく違い、大空間スペースを配するだけではなく、前述したBCP対策はもちろん、床過重や電気容量など十分な能力を持った設計になっています。また、そこで働く人材の確保に有効な通勤面での利便性やES（従業員満足度）の配慮も十分にされています。

テナントの用途も多様で、倉庫、工場、事務所やコールセンター、データーセンターなどの複合的な用途が求められます。

建築法令上の課題

マルチテナント型物流施設は多様な用途に対応可能でなければならないのですから、当然法令上の制限もこれまでの賃貸倉庫とは違ってきます。
事務所機能があるということはそこに常駐する人がいるわけなので、防災における要求基準は当然高いものになり、生産工場としての用途ならば、生産に必要な換気・排煙設備や給排水・圧縮空気設備も必要になってきます。

マルチテナント型物流施設は、これらテナントの用途に応じた多様な要求事項を予め想定したマルチユースでなければなりません。そして、施設の基本的な基盤設備能力を持ち合わせた上で、テナント入居時の改修工事における建築法令上の課題についてしっかりと解決できないといけません。また、テナントとの賃貸借契約における貸方基準や退去時の原状回復条件においても十分な事前検討が必要です。

物流施設のIT化

物流施設を効率化するために

ここ数年、企業の働き方改革への取組にITの活用が活発です。
多くの企業は人員の確保を進めるのと並行し、業務の効率化をすることで不足する労働力の補完に取り組んでいます。物流施設においても働き方改革は重要なテーマであり、ITを活用する事で多くの課題解決を進めています。

ピッキング作業や貨物管理・配車管理のITシステム化、MS（倉庫管理システム）などの端末を通したリアルタイムでの在庫管理の導入などで物流改善が行われています。それによりコストの削減が進み、作業手順の見直しができ人手不足を改善でき作業の効率化を図ることが可能です。また、今後はAIの活用により、企業経営における数多くの課題の解決が急激に進むと考えられています。