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ライフサイクルコストを低減するためのポイント

皆様は、ライフサイクルコスト(Life Cycle Cost-LCC)とはなにか、ご存知ですか?

ライフサイクルコストとは何か


『ライフサイクルコスト』は、英語の頭文字から『LCC』と略します。


建物などの企画、設計に始まり、竣工、運用を経て、修繕、耐用年数の経過により解体処分するまでを建物の生涯と定義して、その全期間に要する費用を意味します。耐用年数は用途や構造体によって異なりますが、一般的に40年から50年程度です。


そのLCCの構成は、

  • 建設費
  • 水光熱費(上下水道代、電気代、ガス代等)
  • 保守点検費(定期点検費、メンテナンス委託費等)
  • 保険(火災保険、地震保険等)
  • 税金(固定資産税等)
  • 修繕、更新費(部品、部材の修繕、取り替え)
  • 清掃費(清掃会社委託)
  • 警備費(警備会社委託)
  • 解体処分費

イニシャルコストである建設費と、ランニングコストとしての竣工後から解体処分されるまでの期間に発生する運営維持管理費で構成され、運営維持管理費は建設費のおよそ3~4倍かかると言われています。

その運営維持管理費の約5割を水光熱費が占め、3割を修繕更新費が占めます。

よって、事業計画を進める中で重要な取り組みとしては、建設費と水光熱費、修繕更新について企画・計画段階から総合的に検討することが必要となります。

では、どのようにLCC低減を検討すればいいのでしょうか。

可能な限り、長寿命・高耐久の部材(材料)、機器を採用する

  • 老朽化が進む外装材は耐候性のものを採用する
  • 各設備工事に使用する配管材は耐久性のある材料を使用とする

容易に更新や修繕できる仕様を採用する

  • 内装材は劣化しにくく、更新の容易な材料を採用する
  • 日常の清掃が容易にできる材料を採用する

水光熱費低減を検討する

  • 断熱仕様を検討する(外断熱や高断熱材の採用)
  • 安価な深夜電力の利用を検討する
  • 照明消し忘れ防止の人感センサースイッチを検討する
  • 井水や雨水の利用を検討する

上記はLCC削減に向けた一般的な考え方や取り組みについてご紹介させていただきました。

LCCの考え方を理解していると、建物の価値は長い期間を通じて考えることが大切だということに気づきます。

見た目のデザインだけでなく、使いやすさ、耐震性、耐久性、更新や修繕のしやすさ、省エネなど目に見えない本質的な機能や性能の良さが大きな価値を持っているのです。

低価格で建設することが出来たとしても、その建物を使用する期間中における運営維持管理費を考慮しないと、総合的にみて高い費用となってしまいます。

イニシャルコストのみならず、ランニングコストを含めた総合的な費用の把握は、近年における経営意思決定の重要な要素となるのです。

プラスPMのコンストラクション・マネジメントは発注者側の立場に立ち、コスト、品質、スケジュールの最適化による建設事業の推進支援を行います。 事業施設(ホテル、工場や研究所等)において、多数の新築や増改築、改修計画のLCC低減実績のあるプラスPMにぜひ一度ご相談ください。


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