PM/CM、建設コラム

工場建設

【簡単解説】建物のライフサイクルマネジメント（LCM）の基礎知識｜ライフサイクルコスト（LCC）との違いにも言及

本記事は、工場や事業用施設の運営・管理に携わる担当者の方向けに、建物の「ライフサイクルマネジメント（LCM）」について図表を交えながらできるだけわかりやすく解説します。

なお、「工場建設の費用」に関しては下記記事でご確認ください。

【構造別】工場建設にかかる費用相場（坪単価）を簡単解説｜建設費を抑えるコツも

1.建物のライフサイクルマネジメント（LCM）とは

＜図建物のライフサイクル＞

建物のライフサイクルマネジメント（LCM：Life Cycle Management）とは、

建物の企画段階から設計・施工、運用、維持管理、改修、そして最終的な解体・廃棄に至るまでの建物の一生涯における、建物の資産価値、コスト、環境への影響などを管理する手法・考え方のことです。

例えば、建物を低価格で建設することができたとしても、その建物を使用する期間中の運用・維持管理費を考慮した計画となっていないと、

後々複雑な改修計画が必要となる
清掃やメンテナンスに過剰な費用が嵩む

など、最終的には不経済で高額な投資となってしまうことがあります。

そのため、建物を生涯にわたって最適に活用するためには、「運用・維持管理費の低減」を図り、「長期的かつ戦略的な改修計画」を立案し、「建物の機能を向上させ、資産価値を上げる」ことが必要になってきます。

1-1.建物のライフサイクルコスト（LCC）について

ライフサイクルマネジメントと似た用語で、「ライフサイクルコスト」があります。

＜建物のライフサイクルコストの概念＞

ライフサイクルコスト（LCC：Life Cycle Cost）は、

建物などの企画、設計に始まり、施工、竣工、運用を経て、修繕、用途や性能が役目を終えて解体処分するまでを建物の生涯と定義して、その全期間に要する費用（コスト）を意味します。

つまりライフサイクルコストとは、以下の費用の合計ということになります。

【ライフサイクルコストの内訳】
初期費用	設計費建設費許認可申請費用　等
運用費用	水道光熱費（上下水道代、電気代、ガス代など）保守点検費（定期点検費、メンテナンス委託費など）保険（火災保険、地震保険など）税金（固定資産税など）修繕、更新費（部品、部材の修繕、取り替え）清掃費（清掃会社委託）警備費（警備会社委託）　等
廃棄費用	解体費処分費　等

一般的に、ライフサイクルコストのうち最も大きな割合を占めるのは運用費用です。
初期費用を抑えられても、運用や修繕にかかる費用が高ければ、結果的に総コストは増大します。

したがって、工場などの建物を建設する際には、短期的な初期費用だけでなく、長期的な運用費用まで含めて投資判断を行うことが不可欠です。

1-2.「ライフサイクルコスト」と「ライフサイクルマネジメント」の違い

ライフサイクルコストとライフサイクルマネジメントは密接に関連していますが、意味や役割が異なります。

【ライフサイクルコストとライフサイクルマネジメントの違い】
用語	意味・役割
ライフサイクルコスト	建物や設備が「企画・設計から運用・修繕・廃棄」に至るまでにかかるすべての費用
ライフサイクルマネジメント	ライフサイクル全体を通して、品質・機能・コストを最適に管理する考え方・手法

つまり、ライフサイクルコストを「計測する対象（数字）」とすれば、LCMは「対象（数字）を賢く管理する手法」という関係になります。

2.建物のライフサイクルマネジメントを行うメリット３つ

工場やオフィスビルなどの建物においてライフサイクルマネジメントを実施することで、大きく3つのメリットがあります。

それぞれについて解説します。

2-1.長期的なコスト削減効果がある

ライフサイクルマネジメントを行うことで、工場などの建物の一生涯にわたる多様なコストを削減できます。

以下にその一例を紹介します。

【コスト削減の具体例】
削減対象	内容
中長期修繕・更新費の平準化	計画的に修繕を分散させることで、特定の時期に工事が集中しないように調整。結果として、資金計画の安定化や予算超過リスクを防止。
ランニングコスト（水道光熱費）の削減	設計段階から省エネ機器・高効率設備・断熱仕様を導入することで、日常的なエネルギーコストを大幅に削減。創エネ設備（太陽光発電など）を導入すれば、外部エネルギー依存を下げ、長期的なコスト圧縮につながる場合もある。
メンテナンスコストの効率化	設備や建材の選定時に「耐久性」や「交換のしやすさ」を考慮することで、日常的な修繕や点検費用を抑制。 BIMやIoTを活用した予知保全により、突発的な修理を減らし、計画的に費用を使える。
生産停止による機会損失の削減	突発的な故障や大規模修繕で施設が使えなくなると、直接的な修繕費以上に「売上機会損失」というコストが発生。 LCMにより計画的に更新を行うことで、安定稼働を維持し、機会損失を最小化できる。

2-2.品質維持と安定稼働につながる

ライフサイクルマネジメントはコスト削減効果だけでなく、建物の品質を長期間維持し、安定した稼働を実現することにもつながります。

【品質維持と安定稼働について】
効果	内容
品質の維持	建設段階から点検・修繕のスケジュールを組み込み、計画的に更新することで、設備や建物が当初設計どおりの性能を維持できる
安定稼働の確保	設備故障や突発的な停止を未然に防ぐことで、稼働の中断を回避し、生産効率を長期にわたって安定させることができる

ライフサイクルマネジメントは単なるコスト管理にとどまらず、建物の品質確保と安定稼働を支える仕組みとして重要な役割を果たします。

2-3.リスク軽減の効果がある

ライフサイクルマネジメントを実施することで、設備や建物の劣化を予測し、適切なタイミングで更新できるため、突発的な故障リスクを最小限に抑えられます。

さらに、建物や設備に関する情報を「見える化」することで、将来を見据えた予測や計画を立てることが可能になります。

特に工場のように、設備が1つ止まるだけで生産ライン全体や取引先への供給に影響が及ぶ建物では、こうしたリスク対策が欠かせません。

3.ライフサイクルマネジメントを実践するための重要ポイント

ライフサイクルマネジメントを実践するための重要な4つのポイントをご紹介します。

3-1.「ライフサイクルコスト」で意思決定する

建物にかかる費用は、建設時の工事費や購入費だけではありません。
一般的に建物のライフサイクルコストの約75〜80%が、完成後の運用・修繕・管理費によって占められるといわれています。

したがって、短期的な建設費の安さだけで判断するのではなく、長期的なコストを抑える視点で「ライフサイクルコスト」に基づいた意思決定を行うことが重要です。

例えば工場を建設する場合、企画・計画段階から以下のような工夫を取り入れると、ライフサイクルコストを削減できます。

【ライフサイクルコストを抑える工夫例】
工夫の視点	具体的な内容
長寿命・高耐久の部材や機器を採用する	外装材は耐候性の高いものを使用する配管材は耐久性のあるものを選ぶ
容易に更新や修繕ができる仕様にする	劣化しにくく更新が容易な内装材を採用する日常清掃が簡単に行える材料を選ぶ
水道光熱費の低減を検討する	断熱性能を高める（外断熱や高断熱材の採用）安価な深夜電力の利用を検討する照明の人感センサースイッチを導入する井水や雨水の再利用を検討する

3-2.「長期修繕計画」を策定し、定期的に見直す

建物は時間とともに劣化し、外壁や屋上防水、設備機器などは定期的な修繕・更新が必要です。
そのために欠かせないのが「長期修繕計画」です。

事前に修繕の時期や費用を見通しておくことで、大規模修繕の突発的な資金負担を防ぐことができます。さらに、技術革新や建物利用の変化に応じて、数年ごとに計画を見直すことが重要です。

3-3.デジタル技術で建物のあらゆる情報を一元管理する

竣工後の運用・保全段階もライフサイクルマネジメントを語るうえで欠かせません。
設備の稼働状況やエネルギー使用量、点検・修繕の履歴を蓄積・活用することで、日々の保全を効率化できるだけでなく、将来の修繕や設備更新の計画にも役立てられます。

そのための代表的な手法が、BEMSによるエネルギー管理と、BIMを活用した施設メンテナンスです。

3-3-1.EMSでエネルギー使用状況を見える化する

地球温暖化対策が世界的に進むなか、エネルギーを最適に管理する「エネルギーマネジメントシステム（EMS：Energy Management System）」の導入が広がっています。

例えば、オフィスビルや商業ビル向けのものにBEMS（Building Energy Management System）があります。
具体的には、中央監視室で集めているエネルギー使用実績や空調・照明の利用状況などを分析して可視化し、建物の省エネルギーを支援するシステムです。

また、工場向けにはFEMS（Factory Energy Management System）があり、建物設備に加えて生産ラインやボイラーなど工場特有の設備まで含めてエネルギーを管理できます。

上記のようにEMSを利用することで、エネルギー使用実績などが分析できるため、メンテナンス計画の立案などが効率的に行えます。

参考：経済産業省｜エネルギーマネジメントの全体像

3-3-2.BIMで設備情報と保全履歴を一元管理する

BIMとは「Building Information Modeling」の略称で、コンピューター上に建物の3次元モデルを作成し、部材や設備の仕様・性能などの属性情報もあわせて一元管理する手法です。

設計・施工段階だけでなく、竣工後の維持管理にも活用できる点で注目を集めています。

ファシリティ・マネジメントの基本情報となる部屋や設備機器、什器などの資産情報に、点検・修繕の履歴を紐づけていくことで、施設の情報を一元的なデータベースとして管理でき、効率的な維持保全が実現します。

参考：国土交通省｜建築BIM加速化事業について

3-4.信頼できる専門家をパートナーにする

ライフサイクルマネジメントを成功させるには、建設から長期運用に至るまでの全体を見渡し、最適な意思決定を支援できる専門家の存在が欠かせません。

特にコンストラクションマネジメント（CM）会社のような専門家をパートナーにすることで、次のような効果が期待できます。

【専門家をパートナーにした場合の効果】
効果	内容
建設・長期修繕戦略の立案	建物のライフサイクル全体を見据え、初期段階から修繕や更新の計画を織り込むことで、将来的なコストやリスクを低減します。
最新の省エネ技術の導入	設計や設備選定の段階で最新の省エネ手法を取り入れることで、運用開始後の光熱費削減と持続可能性を実現します。
リスクマネジメントの強化	コスト上昇や工期遅延、法規制の変更といった不確実性に対し、専門的な知見をもとにリスクを予測・回避し、事業全体を安定的に進めます。