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建設予算内で工事発注するには、基本設計段階のコストマネジメントが重要です!

建設費の市場価格は、その時々の社会経済の動向に大きく影響を受けてきました。
2008年のリーマンショック後に一旦大きく下落した建設費は、その後の東日本大震災の復興事業、消費増税そして東京オリンピックの建設特需などで高騰し2019年以降は高止まりで推移しています。

このような建設市況下において、新たな建設投資をお考えの事業者様にとって建設費を予算内でコントロールすることは容易なことではありません。

今回は建設費を管理する上で、特に重要となる設計段階におけるコストマネジメントについてある事例をもとに解説します。

基本設計終了時点で建設費は8割確定する

設計が完了してからのコスト削減は限定的

当社によくあるご相談内容で、

「設計会社の工事費概算が予算超過しているが何とかできないか」
「建設会社の見積が予想外に高額でプロジェクトを進めることができない」

などの、設計が終わった後での建設費の予算超過に対するものは少なくありません。

今回ご紹介する事例は、
「実施設計が完了し工事発注のためにゼネコン各社から見積提案を募集したところ、予算より2割以上も超過した内容となってしまった。なんとか価格を圧縮できないだろうか」
といったご相談でした。
お客様が直接設計会社にどうしてこのような結果になったのかを確認されたところ、設計会社からの回答は、

「設計内容はお客様の要望通りの設計仕様である」
「過去の類似物件は坪当たり○○万円だったから今回も予算内に納まる想定であった」
「想定以上に材料費や手間代が高くなってしまったので仕方のない部分がある」

というものでした。

これらの回答から容易に推測できることは、基本設計完了の時点で建設費の概算を算出し、予算に対してコストがどうなっているか、などの確認をしないまま実施設計に進み、設計業務を完了してしまった、ということです。
もし基本設計段階でコスト状況を確認し内容をお客様と共有できていたら、その時点で基本設計内容の見直やお客様による予算調整などの対応措置を講じること可能であり、工事発注段階でご相談いただいたような予算超過の事態にはならなかったでしょう。

この事例においては、既に確認申請も取得できていることからコスト削減のための設計変更は工程に影響のでない限定的な範囲にとどまり、また、お客様の施設運用開始日が変更できないこともあり、ゼネコンへの発注の期間延長も困難な状況でした。

結果として、当社がお客様にご提案できたコスト削減は、

  • 見積の査定検証業務による単価の減額
  • 内外装の一部の仕様変更提案

となり、超過額2億円の削減は達成できませんでしたが、最終的になんとかお客様にご容認頂ける金額内に納めることはできました。
しかし、もしも建物構成(階数や床面積、構造など)についての多くの見直し、熱源方式、空調方式などの見直しができれば、得られる結果は大きく違ったでしょう。

基本設計段階でのコストマネジメントとは

今回ご紹介した事例のように、設計を進める段階でコストマネジメントを行わず、設計が完成してしまってから建設費を確認するのでは大抵の場合手遅れです。
仮にこの段階で予算超過により大幅な建設費の圧縮が求められる場合には、設計内容の大きな見直しが必要となります。
そしてその結果、全体スケジュールの遅れと設計のやり直しの費用が発生することになります。

では、本来はどうすべきであったのでしょうか。

まず設計業務は基本設計と実施設計に分かれます。そして設計着手時から基本設計完了までの期間が大変重要で、一般的には基本設計完了時で建設コストは80%程度が決まると言われています。
したがって、この段階でのコストマネジメント如何により事業全体の明暗が分かれるといっても過言ではありません。
基本設計完了時は設計全体の進捗率としてはまだ40%程度ですので、コスト調整のための設計内容の変更がまだまだ容易にできる時期なのです。

基本設計段階でのコストマネジメントとして実施すべきことは、以下のようになります。

  1. 大きな枠組み(総床面積、必要諸、外装計画等、構造計画、設備計画)を決める
  2. 概算算出を実施し、建設予算との対比確認を設計の進捗に合わせて適宜実施する
  3. 予算と乖離があった場合は、面積調整や仕様見直しによる減額調整(VE/CD)を行う
  4. 基本設計完了時に建設予算内に納まっていることを確認した上で実施設計に進む

しかしながら、傾向として設計会社はお客様のご要望を設計内容に反映することに注力しすぎるので、コスト管理やスケジュール管理の優先度が低くなるケースがまま見受けられます。
したがって、設計契約時に基本設計終了時点での設計概算の算出業務を盛り込んでおくことも重要となります。

設計段階でのコストマネジメント事例

事例1 A病院

「規模」「仕様」「発注方式の工夫」で予算内発注を実現

県の中核的な役割を果たす急性期病院として、診療機能の向上及び施設の老朽化・狭隘化の解消を目指し再整備計画を進めたが、基本設計にて大幅に予算超過したため、約46億円の建設費削減を目的にCM会社の参画を決定。
医療機能を維持しながらの計画・コストの適正化を図るとともに、建設費高騰の市況を踏まえての最適な入札方式を構築し、予算内での発注が求められた。

目的達成のために取った手法と効果

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事例2 B病院

計画の見直しと入札前VEでコスト削減

B病院は、施設が老朽化しているため、市の事業提案公募により土地を取得し、移転新築することとなった。
本事業は、土地取得にかかる公募条件や補助金を取得するための条件に適合させ、様々なことがらに配慮しながら事業推進を実施する必要があった。
また、当時九州地区では建設コストが高騰しており、予算内で事業を進めることは必須であり、将来の医療環境に適合した可変性のある品質の高い病院を作り上げることが求められた。

目的達成のために取った手法と効果

  1. 基本計画段階で、法人の求める計画の見直しをすることにより病院機能を向上させながら建設コストを削減
  2. 設計段階でコスト調整会議を行うことで最適な設計仕様に調整しコストの適正化を実現
  3. 発注段階では補助金を取得できる仕組みを構築
    「指名競争入札総合評価方式(入札前VE)」を導入することにより高品質・ローコストな病院を実現
コスト削減提案削減金額
■設計段階
プラスPMによるコスト削減
6.1億円 3.0億円
■発注段階
発注方式によるコスト削減
8.5億円 3.6億円
コスト削減効果 6.6億円

まとめ

基本計画や基本設計などプロジェクト初期段階では、お客様も新しい建物への夢が溢れ、実現したいアイデアをたくさんお持ちのことと思います。だからこそ夢を現実のカタチとするためにもコストの確認を怠ることはできません。

プラスPMのコンストラクション・マネジメントはお客様側の立場に立ち、コスト、品質、スケジュールの最適化による建設事業の推進支援を行います。
建設コストでお悩みの方は、医療・生産・物流・教育施設等において、多数の新築や増改築計画のコストマネジメント実績のあるプラスPMにぜひ一度ご相談ください。


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