【連載 第3回】施設整備における建物の機能と建設コストの適正化～プロセスの透明性の担保～

図表5：選定の流れ

１．Step １（発注準備）

この段階は、発注者の労力を多く要する部分ですが、この段階で選定の流れや方針をきちんと策定することが、「最適なコストで最適なパートナーを選定する肝」になります。

①　参加者の要件を決める

選定に際して、まず、どのような会社に参加して欲しいかを決定します。下記のような要件が挙げられます。

ａ．計画建物と同等の建物の実績を有する会社

例えば、過去10年以内において、4,000㎡以上の小学校の校舎を設計または建設した実績があること等、具体的な数値を示します。

ｂ．与信のしっかりした会社

特に契約金額の大きな施工者選定においては、工事中に倒産してしまうと発注者リスクが大きいため、経営事項審査※ の情報や、与信調査会社の情報をもとに、与信についての具体的な数値を示します。

※　建設会社の企業規模や経営状況などの客観事項を審査した、建設業法に規定する審査。

ｃ．信頼できる担当者

事業を進めていく上では、目前で一生懸命動いてくれる担当者の技術力や人となりは非常に重要な要素です。企業実績と合わせて担当者の実績も設定し、以降のプレゼンテーションで担当者の人となりを確認することが重要です。

②　評価基準を決める

参加者に求める要件が決定したら、次は、参加者をどのように評価し、最終的に 1 社の落札者に決定していくか、評価基準を決定します。一般的には、①で設定した参加者の実績の他、技術提案、価格（設計費、工事費）を総合的に評価します。

ａ．実績評価のポイント

①ａ．で設定した実績の他、資格等を評価します。建物実績は、計画建物の半分程度の規模を要件化するのが一般的です。実績を問う際のポイントは、過度に高い要件を設定しないことです。技術提案を伴う選定は、参加者側に多くの負担がかかるため、その入り口である実績で満点を取れなければ参加しない会社もあるので、注意が必要です。

ｂ．技術提案テーマの設定のポイント

事業において特筆して重視するテーマを、3つ程度設定します。「事業への取組み体制・事業への理解」「目標予算、事業工程を遵守するために配慮する事項」「災害対応、将来対応、ICT 対応、環境配慮事項」等が挙げられます。
技術提案テーマを設定する際のポイントは、過度に複数のテーマ設定を行わないこと、ある程度定量的な評価が可能なテーマを設定することです。

ｃ．価格評価のポイント

価格評価には、いくつかの一般的な算定式があります。「入札参加者中の最低入札価格÷当該参加者の入札価格×価格配分点」等が挙げられます。以降③に解説する評価配点の検討と合わせ、シミュレーションをかけながら、事業の特性に適した算定式を設定することが重要です。

③　評価配点と評価者を決める

②で設定した評価基準について、例えば、実績点 100 点＋技術提案点 400 点＋価格点 500 点＝計 1,000 点等、事業の特性に適した評価配分を設定し、参加者の数や特性からシミュレーショ
ンを行い、最適な配分に決定します。
同時に、評価委員会を立ち上げ、評価メンバーを選定します。建設事業の評価・選定は非常に専門的であるため、学内に専門家を有しない学校法人は、専門家（コンストラクション・マネジメント会社等）を採用する場合も多くあります。

④　選定資料（選定実施要綱）をまとめる

公告・指名に先立ち、ここまでに①②③で決定したことを選定用の資料として整備します。
選定用資料には下記のものがあり、整備ポイントと合わせて解説します。

ａ．選定実施要綱、様式

実施要綱は、事業の目的や計画概要、選定・評価のスケジュール、対象業務範囲、業務内容、書類の提出方法等、選定に際して必要な事項を示すものです。
参加者に求める書類は、あらかじめ様式として整理し配布することで、バラバラの書式で提出されることによる事務的な手間をなくすことができます。

ｂ．基本構想書、基本計画書、要求水準書

設計者選定、施工者選定までに学校法人が構想を練ってきた内容を示す計画与条件になる書類です。学校法人が求める建物水準を可能な限り文書化し、まとめることが重要です。

ｃ．落札者決定基準

Step１ ①②③で策定した基準を文書化したものです。技術提案を伴う選定は、参加者に多くの負担がかかるため、事前に選定基準を明示することは参加者側への配慮になるとともに、透明性・公平性を担保する上では欠かせない要素です。

ｄ．契約書案

選定時に参加者に見積書を求める場合、見積り徴取前に契約書案を示すことも大切です。契約内容によって価格は変わるため、事前の契約書案の提示は、見積り徴取後のトラブルを防ぐことに繋がります。

２．Step ２（公告 or 指名～提案書・入札書の受付）

この段階は、対外的に発注手続きを開始し、参加者から提案書・入札書を受領する、主に参加者側の労力を要する部分になります。多くの労力をかけて参加する参加者に対し、発注者として可能な限りの情報を開示し、提案の基礎条件を提供していくことが、双方の関係性を深め、「最適なコストで最適なパートナーを選定する肝」になります。ここでは、段階ごとのポイントを解説します。

①　公告 or 指名

参加者を公募により招集する場合は、学校法人のホームページや建設関連の新聞の活用により、指名により招集する場合は、指名会社にダイレクトに招集をかけます。
建物の規模に適した、多過ぎず少な過ぎない参加者数にすることが重要です。

②　参加表明の受付

公告、指名開始後、参加者からの質疑と回答を経て、参加表明を受領します。明確な参加意思を示した会社と機密保持を交わし、より具体的な情報を開示していきます。選定では、機密性の高い情報を開示する場面が多いため、セキュリティに十分に配慮することが大切です。

③　現地確認会の開催

現地確認会では、事業の特性に合わせ、参加者に実際に既存の建物や敷地の状態を見ていただくことをお勧めします。現在使っている建物の不具合や、新設・改修する建物に求めること、敷地の条件を実際に見ていただくことで、双方の理解を深めるとともに、見積りの抜け漏れ防止にもつながります。

④　提案書・入札書の受付

参加者からの提案書と入札書を受領します。選定の透明性を担保するための手法として、参加者の社名を伏せて審査を行う事例や、開札は提案審査を行った後に行う事例などがあります。
提案書の受領後、参加者によるプレゼンテーションまでは 1 週間程度の期間を確保し、提案書をしっかりと読み込んでプレゼンテーションに参加すること、必要に応じて専門家に意見聴取することをお勧めします。

３．Step ３（プレゼンテーション・提案審査～契約締結）

この段階は、参加者から受領した実績・提案書・入札書を、評価基準・配点に基づき評価し、落札者を決定・契約していく段階です。ここでは、参加者への質疑や対話等を通し、不明点をクリアにしていくことが、「最適なコストで最適なパートナーを選定する肝」になります。
ここでは、段階ごとのポイントを解説します。

①　プレゼンテーション・提案審査

提案書の受領後、実際に参加者に提案内容についてのプレゼンテーションを求めることをお勧めします（図表6）。
書面ではわからない提案の解説や、参加者の人となりに触れることで、共に事業を進めていくパートナーとしての適否を判断します。

プレゼンテーションでは、質疑の時間を十分に設け、不明点をクリアにしていくことが重要です。
また、学内への説明に備え、写真や議事録で記録を残しておくことをお勧めします。一通りのプレゼンテーションと質疑の終了後、評価基準・配点に基づき審査を行います。

②　開札、評価、最優先交渉権者・次点決定

提案審査の終了後、開札、総合評価を行います。評価基準・配点に基づき、評価点を集計し、結果を可視化します（図表７）。結果については、
評価委員会で議論の場を持ち、結果に異論はないか、参加者に契約までに確認すべき事項等があればピックアップし、確認することをお勧めします。

集計結果と議論を経て、最優秀交渉権者を決定します。万が一、最優秀交渉権者との契約が整わない可能性に備え、次点までを決定しておくことをお勧めします。