【連載 第4回】施設整備における建物の機能と建設コストの適正化～プロセスの透明性の担保～

設計段階でよく起こる問題と原因

設計段階で起こる問題の多くは、建設費の予算オーバーに関するものです。建設予算を遵守することは、建物の建設後も学校法人を健全に運営していく上で、最も重要な事項の一つですが、設計段階で予算通りに進めることができている発注者は非常に少ない印象を受けます。

ここでは、設計段階でよく起こる問題の事例を3つ挙げ、各々の問題が起きる原因について触れます。

事例1：間違えた初期設定

ある学校法人では、基本計画時に、他校の類似案件を参照した坪単価を用いて予算設定を行い、計画を進めていました。ところが、基本設計完了時に建設会社から概算を徴取したところ、予算を3割もオーバーした概算が出てきました。

建設会社からの概算が予算を大幅にオーバーした原因は、この学校法人が建設しようとしていた建物用途は、体育館やプールなどの体育施設と、食堂や厨房などの厚生施設であったに関わらず、参照した類似案件の用途は、教室・校舎棟だったことが原因でした。

プロジェクト初期段階に予算を設定する際、このように他案件の類似事例から予算設定される場面が多いことと思います。しかし、建設する施設の用途・機能や建て替え条件などのプロジェクト特性が予算設定に考慮されていないと、計画する施設に対する適正な予算となっておらず、結果として後の段階で予算をオーバーする事態に陥るケースが多くあります。

事例2：外部環境の変化

ある学校法人では、10年前に建設した敷地内の建物の工事費をベースに、基本計画時に工事予算を設定し、計画を進めていました。ところが、基本設計完了時に建設会社から概算を徴取したところ、予算を4割もオーバーした概算が出てきました。

建設会社からの概算が予算を大幅にオーバーした原因は、10年間の月日の中での外部環境の変化です。参照した建物は、2010年に発注した建物です。2008年に起きたリーマンショックの影響で、2010年の建設市況は非常に冷え込んでいました。一方で、2020年の建設市況は、東京五輪特需や働き方改革の影響で非常に高騰しており、2010年と比較すると、実に1.4倍の差がありました。

建設市況が上向いている状況の中で、特段の対策無く設計を進めると、予算を大幅にオーバーしてしまいます。　

事例3：設計段階での発注者要望の膨れ上がりと過剰設計

ある学校法人では、何十年に一度の建物の建替えに際し、学校も設計者も非常に熱心且つ丁寧に打合せを行い、可能な限り発注者要望を反映した設計となるよう設計者も力を入れて計画を進めていました。ところが、実施設計完了後に入札を行ったところ、複数社の建設会社から、平均して予算を3割オーバーした見積もりが提示され、入札不調となりました。

この事例では、当初基本計画時に設定した学校の規模や仕様は適切であったものの、設計を進めていくうちに、規模や仕様についての発注者要望が膨れ上がり、設計者もなるべく発注者の要望にそのまま応える設計を行っており、また、ブランディングの観点から非常にデザインに凝った設計を行っていました。

この入札不調が起こった原因は、発注者からの面積・仕様アップの要望に対し、設計者のコスト検討が追い付かずに（コスト検討をしていない、若しくは要望が多すぎて対応できていない）、発注者要望を全て図面化したことでした。

設計着手時から発注者要望が膨れている状況に関わらず、中間時でのコスト検討・コスト管理を行わないままに設計を進めると、予算を大幅にオーバーした設計仕様による入札不調が起きてしまいます。

建設費の予算オーバーがもたらす建設事業への影響

ここまでに挙げた3つの事例に代表する建設費の予算オーバーは、建設事業の進捗に大きな影響を及ぼします。

予算オーバーの状況が判明すると、学校法人は予算に対する選択を行う必要が生じます。一つの選択は、概算金額に合わせて予算を上げる、もう一つの選択は、当初予算に収めるために設計変更を行うことです。予算を上げる選択を取る場合、法人収支の見直しが必要になりますが、当初予算を上げるには、それ相応の理由が必要になるため、予算を上げる選択はあまり現実的ではありません。そうなると、当初予算に収めるための設計変更を行うことになりますが、設計変更には下記の課題が生じます。

• 設計を見直すための設計スケジュールの延伸、建物完成時期の延伸
• 予算オーバーによる入札不調であった場合、再入札の手続き
• 既に許認可申請を行っている場合は、許認可の再申請
• コスト削減のための無理な仕様低減によるランニングコストの増加
• 面積の削減、その他発注者要望の断念

これらは、事業進捗のみならず、建物の品質にも大きな影響を及ぼすため、可能な限り、予算オーバーをしないために、適切に設計段階のマネジメントを行うべきです。

予算オーバーを起こさないための対策

それでは、設計段階で予算オーバーしないためにはどうすれば良いか、以降に設計段階のマネジメントのポイントを解説します。

事例1への対策：適切な初期設定と随時更新

事例1のようにならないためには、基本構想・基本計画時の予算の初期設定を適切に行うことと、その後の設計段階での定期的なコスト確認が重要です。

まず、基本構想・基本計画時の予算設定では、計画する建物と同等の建物の単価を参照する必要があります。学校には、体育施設（体育館・プール・武道場）、厚生施設（厨房・食堂・講堂）、学習施設（大・中・小教室、図書館、専科教室（理科、家庭科、音楽））、事務施設（職員室、休憩室）等、様々な設備を備えた、幅広い機能を持つ建物が存在します。これらの施設は、各々の機能に応じ、単価も変わってきますので、ひとくくりに学校の単価ではなく、用途・機能に応じた事例を収集し参照することをお勧めします。

また、学校施設の建替えは、既存の敷地内での建替えが殆どですが、別敷地への移転と比較して、学生の安全を守るための間仕切や保安係員の配置、水道やガス配管の繋ぎ変え費用が必要になるため、単価が高くなる傾向にあります。

そのような学校整備の特徴や条件を整理し、坪単価に加え計画の進捗に合わせて部分的に実際の計画に即した積算を行い設定単価に反映させるなど、プロジェクト特性を考慮した概算による予算算出を行うことが重要です。

事例2への対策：外部環境を踏まえた予算設定と更新

事例2のようにならないためには、建設市況を把握した予算設定を行うことが重要です。

① 統計や機関情報による外部環境の把握

図表6は、当社で統計した建設コストの予測指数です。ここ10年間の指数の上昇が顕著であることがご理解いただけると思います。