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公募による病院建設用地の確保について

病院用地の確保において"公的な土地公募"は大変魅力的です。

まとまった事業用地を確保できるケースが多い上、定期借地では初期にかかる土地の購入費を大幅に抑えることが出来るからです。

では、土地の公募で敷地を確保するにはどのような進め方が必要でしょうか。プラスPMにてご支援させていただいた事例から、具体的にどのようなことが必要であるかについてお話しいたします。

庁舎跡地の利活用について【事例】

駅に近い庁舎跡地が定期借地として公募された事例です。
ご相談いただいた病院は、その地域で開院時より長い間地域医療に貢献してきた法人様で、建物の老朽化・狭隘化により病院の目指す医療を行うことが既存の病院では難しくなり建て替えを検討していました。
しかし、既存病院敷地に余裕がなく増築が困難になっていたところへ、近くの庁舎が取り壊しとなり公募用地として出されました。

公募発表時

公募期間は一般的に数年単位です。各段階に必要な検討を進めていくことが肝要です。
まず行うのは条件の確認です。

• 公募地は病院が建設可能な土地であるか
• 行政や地域住民はどのような機能を応募者に求めているか
• 移転先の診療圏のニーズに病院機能がマッチしているか

など、敷地条件やパブリックコメント、診療圏調査から読み解いていきます。

敷地によっては病院建設ができないことや、建てられたとしても必要な規模が確保できない場合もありますので注意が必要です。このケースでは、想定面積が建設可能であり、公募条件も積極的に医療・福祉施設の建設を優先させる要項となっていました。

また、競合の確認も重要です。
特に医療施設を優先させた要項の場合には、近隣はもちろん、他診療圏からの参入も考えられます。

• 診療圏内で建て替えを計画している病院はないか
• 設計事務所やゼネコンへ相談している法人はないか
• 行政へ問い合わせをしている法人はないか

など、情報を集めます。

要項配布時

公募の工程が発表されてからは、病院自体の計画を具体的にしていく必要が出てきます。魅力的な公募用地には当然競合が存在しますので、まずはその競争に勝たなければなりません。
そのためには、公募条件を分析し提案に具体性を持たせることが重要です。
例えば、「地域貢献」という漠然としたキーワードが公募にあれば、

• 地域の防災対策への提案
• 地域の少子高齢化への対応
• 地域の雇用促進

などを設定し、防災対策であれば避難施設として機能できる建物構造の提案、災害時の備蓄確保や炊き出しのため「かまどベンチ」や「マンホールトイレ」を設置する外構計画、地域との合同避難訓練の開催など、具体的でわかりやすい提案にしていくことが重要です。
少子高齢化への対応であれば、待機児童解消のため保育所設置、高齢者施設や通所施設の併設・運営など病院機能とあわせて提案が出来るのか確認します。行政が想定する募集規模がどの程度かまで把握できるように努めます。

このように、行政の求めるニーズを分析し具体的に建物に反映していくことで、事業者の選定時に他提案者との差別化が可能となります。

選定委員には建築関係者も含まれていますので、提案された機能の検証はもちろん、建築技術的に実現可能なものかも判断されます。
病院の事業計画はきちんとしているのに、建物の規模が敷地に合っていなかったり、予算が超過している建物になっていたりするとそれだけで減点対象となってしまいます。

最終選考時

提案書をもとに、数回の選考が行われることが一般的です。
最終的には法人にて行政にプレゼンテーションを行います。審査委員にわかりやすいプレゼンテーションとするために建物パースや提案の具体的な写真を添えると印象が良くなります。
特に病院のコンセプトを明確に表現できる絵があると質疑応答時にも説明の一助となります。

その他

工事要件の確認も重要です。

• 敷地のインフラ整備が出来ているか
• 土地を取得した後に開発費用が必要となるか
• 地中にごみが埋まっていた場合の対応はどのように行うか
• 賃借料の発生はいつの時期か

など、きちんと行政に確認しておきます。

土地に関わる工事費用は高額になりますので、何が必要となるのかを事前に把握し事業費に見込んでおくことは、事業者選定後にトラブルなくプロジェクトを進めるための大切なポイントです。

まとめ

行政スケジュールは変更されることもありますので、その度に開院時期や補助金申請スケジュールと併せ適切な工程管理を行います。プラスPMにはこれまでの豊富な病院建設の経験より、様々な状況に合わせた事業の進め方のご提案や、行政への働きかけ、予算、スケジュール管理を支援することが可能です。

病院建設のコンストラクション・マネジメントなら、是非一度プラスＰＭへご相談ください。

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