コスト面からみた病院建設地の選び方

当社では病院のCM（コンストラクション・マネジメント）業務を多数行っておりますが、敷地の選定段階からという本当に最初の段階からの業務も多くございます。
その中で、土地購入前に建築計画の検討と工事予算書の作成をしなかったことから、新病院の事業が難航するケースがあります。

お客様からこのようなお話をいただくことがあります。

「病院を建てるのに適した敷地の条件は何ですか？」

「建設コストって敷地ごとに違うのですか？」

結論を申し上げますと、建設コストは敷地によって大きく異なります。
今回のコラムでは、建設コストという側面から「敷地の条件」を考えてみます。

コスト面から考える「病院を建てるのに適した敷地」の条件

point１：法律上の条件

一つは、法律上の条件です。
敷地は、大きく分けて病院の建設許可が出る「市街化区域」と、一般的に病院建設が許可されない「市街化調整区域」に分かれています。「市街化調整区域」に病院を建てる際は、都市計画法に基づいた特別な許認可が必要になることから、許認可の期間もかかりますし、敷地内に地域の防火水槽を設置したり公園を設けるなどの行政指導が入るケースがあります。

更に、そもそも病院が建設できない敷地というものもあります。
敷地は建築基準法上、「用途地域」にて区分けがなされており、建築できる建物の種類が決められているのですが、「第１種低層住居専用地域」「第２種低層住居専用地域」「工業地域」「工業専用地域」には、原則として病院は建設できません。

point２：高さの条件

また、ほとんどの敷地には建物を建てられる高さに制限があります。
「斜線制限」や「日影制限」といった法的な制限や、自治体によっては各種条例によって建物の高さが制限されてしまいます。厳しい高さ制限の中で必要な諸室を確保するため、背の低い建物を広い範囲に建てなければならない場合、建物を支持する杭や基礎を多く設置しなければならず、建設費は割高になります。

point３：敷地の条件

敷地の形状も重要です。
敷地の形状の目安の一つとして、「病棟が問題なく入るか」があります。採光がちゃんと取れる病室、患者さんが憩える食堂、効率の良いスタッフ諸室が使いやすい配置で設置可能かどうかが重要です。

また、その敷地内に高低差がどれだけあるのかも重要です。
敷地の途中で段差があったり、敷地が傾いていたりするような場合、造成工事が必要となり建設費が嵩むからです。この場合、建物の形状自体を敷地の形状に合わせて計画するなど、工夫をすることでデメリットを克服することも可能です。

point４：接道の条件

他に敷地に接する道路の条件もあります。
大型の工事車両が入れないような狭い道路ですと、資材を分けて運ぶ必要があったり、警備員を常時配置する必要が出てきますので建設コストは割高になります。
また、病院には患者さんの車やスタッフの車、物品を搬入する車両や救急車、遺体の搬出車両、医療ガス補充車両など、様々な車両がやってきます。敷地の道路に接する部分が限られていると、敷地への出入口が限られてしまい使い勝手が悪くなってしまいます。

まとめ

皆様の病院建設事業はいかがですか。検証を十分にされてから敷地を決定されましたでしょうか。
ここに挙げているのはほんの一例であり、地盤の固さ、土壌汚染の状況、遺跡の有無など「病院を建てるのに適した敷地の条件」は他にもたくさん存在します。病院建設事業にとって、どこを敷地と設定するかはとても大切な条件です。

私共にはこれまでの数々の経験から、その敷地に、どのような病院が、どのくらいの建設コストで建てられるか検証するノウハウがあります。少しでも建設コストを抑え、あらたな病院の事業計画をよいものとするのも「ＣＭ（コンストラクション・マネジメント）」の業務です。

病院建設などをお考えの際には、是非私共にご相談ください。

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