コンストラクション・マネジメント 株式会社プラスPM

施設別ポイント・実績/物流・倉庫・工場・研究所

生産効率の向上、IT技術の導入、省エネ配慮から経営安定化までを実現

プラスPMは、従来の生産効率や合理性の追求だけでなく、IT技術の導入や省エネ配慮など、これからの生産施設、研究開発施設に必要な要素を盛り込み、お客様の経営安定化に向けて建設コストのマネジメントを主体にプロジェクトを支援します。

企業間競争が激化する中、研究施設、生産施設の建設には高機能、高品質、ローコスト、スピードが求められます。BCM(事業継続マネジメント)の観点から災害に強い施づくりや、CSR(企業の社会的責任)の観点から、環境に配慮した技術の導入も重要課題です。生産ラインの効率化による生産コストの低減。食品工場等は厳密な温湿度、衛生管理が求められます。研究施設にあっては、融合研究の実施を考慮したオープンラボ形式の採用が望まれており、研究グループの変更に柔軟に対応できる可変性など研究テーマにより様々な検討課題があります。プラスPMは、競争力のある施設完成を目指してプロジェクトを支援します。


みなさまの業務に役立つノウハウの紹介

Ⅰ、ゼネコン、もしくは、エンジニアリング会社、どちらを選択するか

ゼネコンとエンジニアリング会社の比較

オフィスビルやマンション建設をエンジニアリング会社が請負工事をすることはありませんが、物流施設や工場建設はエンジニアリング会社を活用するケースがあります。エンジニアリング会社を活用するメリットは、建築工事と生産設備工事の調整を一括で請け負ってくれることです。しかし、発注企業の建設担当者負担が減る一方で、建設プロジェクトの内訳金額が不透明になるというデメリットがあります。また、エンジニアリング会社を選定する際の仕様書の密度が低いと、建物完成までに追加費用が増える危険性が伴います。

ゼネコンに工事を依頼すると、生産ラインやマテハン機器などとの調整業務が発注者側に起こりますが、同種の建物に経験豊かなゼネコンを選定することで、そのような調整業務も任せることができます。

コンストラクション・マネジメント会社の役割

ゼネコン、エンジニアリング会社のどちらを採用するにしても重要なことは、業者選定のプロセスを見える化することです。特命発注より、競争原理を取り入れた発注方式の方が、コスト削減効果が高いことは言うまでもありません。また、投資コストのウェイトが大きな冷凍冷蔵設備のような工事の場合、「コストオン発注」にすることで、さらに発注者側にメリットを出すことも可能です。

プラスPMは、発注者側が望む建設プロジェクトに添った設計仕様書の作成を行います。それを元に複数の工事会社から工事見積書や、技術提案書を受領し、要件定義に見合った提案を的確に分析することで、発注企業の意思決定をサポートします。

Ⅱ、防火区画と排煙設備を無くす方法

防火区画免除の為、大臣通知等を用いて審査機関と交渉

物流施設はできる限り広い空間を確保したいものですが、建築基準法では原則として床面積1,500㎡以内毎での防火区画を求められます。この防火区画は主に防火シャッターで構築しますが、非常に高価であり、そして普段は使わないので、出来ることなら設置を無くしたいものです。また、シャッターに併設される袖壁(扉)は避難時には必要ですが、平常時はとても邪魔なもので、カゴ車やフォークリフト等がぶつかることがあります。

実は、この原則を外す方法があります。それは国交省大臣による面積区画に関する通達を活用するものです。

下図は冷蔵配送センターの事例ですが、下側バースが各卸業者から入荷、各店舗への仕分けをして、上側バースから出荷する流れを前提にしています。

設計当初(下図左)は赤線の位置に防火シャッターが必要でしたが、冷蔵物流施設に関する大臣通知をもって審査機関と協議をすることで、約3,850㎡の庫内の防火区画を無くすことができました(下図右)。

排煙設備免除の為、避難安全検証法を用いる

これまで倉庫は人が作業する場所ではないとして、排煙設備の設置を求められることはありませんでした。しかしながら、荷役作業が多様化した現在では、火災時における作業員の安全確保の為、排煙設備の設置を指導される傾向にあります。

ただし、排煙設備は建築基準法によって定められている「避難安全検証法」を用いて、安全を担保しつつ免除することが可能です。

Ⅲ、費用対効果の高い温度管理、結露対策

防熱パネル厚さは、

防熱パネルは高価な建材であるのと同時に、冷却施設の消費電力にも差をもたらします。

次表は冷蔵配送センターにおけるパネル厚による冷却設備の電気代を比較検証したものです。40mmか50mmかの違いだけでもランニングコストに天地ほどの開きが生まれます。我々は投資効率の視点で、どのような組み合わせにするかを選定します。

除湿機に加え、空気を動かす送風機を併用
除湿機と送風機の併設事例

冷蔵冷凍物流施設において結露を発生させないことは重要項目のひとつです。ひとたび結露によるカビが発生すれば、運用に多大な影響を与えますし、顧客からの信頼を失うことになりかねません。天井裏や壁裏の結露対策は普段目にしない部分でもある為、気付かないうちに深刻な事態となってしまうので、特に注意が必要です。その際にオススメしているのが写真のような除湿機と送風機の併用です。

結露は湿った空気が冷たいものに触れた際に生じますが、ある程度の風速があれば結露を防ぐことができますので、送風機を設定して、空気が淀んだ部分を無くします。また、除湿した乾いた空気を空間全体に回すことで、除湿機がカバーできる範囲を何倍にも広げ、除湿機の設置台数を減らすことが可能です。



事業フローと支援内容

プラスPMでは事業主の施設・設備の調達業務に関して、専門的知識を有するコンストラクション・マネジャーが建設事業の各段階において、コスト、品質、スケジュールの最適化支援を行います。

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