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病院建設
収益性を高める病院建替えのポイント
当社は、お客様の事業が将来にわたり発展していくことを第一に、建設プロジェクトを支援しています。そのため、数十年に一度の建替えをする際に、収益性の向上に貢献することも重要な課題であると考えています。
今回は、収益を向上させる施設計画の策定、工事中の収益低下の回避、運用開始後のランニングコスト低減、という大きく3つの視点から、収益性を高める病院建替えのポイントについて事例を踏まえながらご紹介します。
収益を向上させる施設計画の策定
建替えを機会に現在の医療機能を見直し、より社会的ニーズに合致したサービスを提供して収益を向上させることは、持続的な病院経営を実現する上で不可欠な課題です。事業を着実に進めるために、経営戦略との整合を念頭に置いた、最適な施設計画の策定が重要です。
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ポイント１：建設予算に合致する整備方針の策定
お客様の悩み
- 長期的なキャッシュフローを検証しながら医療機能の見直しを検討しているが、建替えに必要な費用や施設の構想策定までの進め方がわからない。
某民間病院では、当初全面建替えを検討されていました。しかし建設費の市場動向を考慮したコスト検証の結果、予算と建設コストが乖離しており、経営に与える負担の増大や、建替え事業が実現できなくなってしまうリスクが懸念されました。そこで、全面的な建替えではなく、既存施設の利用や改修により建設費を抑制し、病院機能の全体最適化を図りました。当初の想定よりも大幅にコストを低減し、持続的な経営の実現に配慮した計画策定を実現できました。
目指す医療提供体制を検討する中で、建設にどのくらいの費用が必要なのか、特定の建設会社ではなく一般的な相場を知りたいというお考えもあるかと思います。当社は必要な医療機能を踏まえ、建設費の市場動向を考慮した概算コストと合わせて、複数の建替えパターンをご提示します。そして最適な方針決定を支援します。
ポイント２：病院機能の見直し（強化や縮小）
お客様の悩み
- 老朽化に伴い、使用していない病棟や諸室が増加しているため、建替えに合わせて適正な規模に見直したい。
- 外来患者数に対して、外来エリアの受入れキャパシティが不足している。また透析ニーズの増加に伴い、エリアを拡大し患者数を増やしたい。
当社では、業務の最初にまず病棟・外来・診療などの機能ごとに、現在の面積や使用状況を確認・分析します。次に、病院建設の豊富な実績と他事例のデータにもとづき、病院の特徴を明らかにします。その上で、これから拡大する医療機能に対しては適切に面積を割り振り、一方で病床数のダウンサイジングや面積の削減など、合理化が可能な部分を発見し、削減提案をすることで、適正な施設の計画をご提案します。
某公的病院では、外来患者数に対して診察室などの外来諸室が不足していたので、建替えを機会にニーズに合った規模へ機能強化を図りました。医療機能を見直す場合は、運用開始後を考慮した施設計画の検討が特に重要です。効率的な運用動線となる部門の配置や、外来診察室を複数の診療科で兼用することで空室状態を減らす諸室計画など、ムダを省き収益性を向上させる計画を策定しました。
工事中の収益低下の回避
現地建替えを行うケースのご相談が増加傾向にあります。「現在の患者様に継続して来院して頂きやすい」「土地の取得費用を抑えたい」「条件の良い敷地が見つからない」など様々な理由がありますが、難しく思われる限られた敷地内で建替えを行うケースにも当社は数多く対応しています。このような場合では、 運用を止めずに敷地内で建て替える、即ち建替え中に収益性を低下させない整備ステップの基本方針を策定することが重要です。
ポイント１：病床数や外来・診療機能の維持
お客様の悩み
- 狭い敷地の中に複数の棟があり、どのように建替え整備すべきかわからない。
- 入院患者数の減少は経営上の影響が大きいため、工事中もできるだけ病床数を維持したい。
- どのくらいの期間、どのような影響が生じるのか院内で共有し、事前に対策を検討したい。
現地での建替えは、インフラ系統切替えや狭い敷地内での工事などの制約条件により、通常の工事よりも工事費が高くなり、工期が長くなる傾向があります。そのため、病院経営への影響を適切に把握するために、建替えの順番（建替えステップ）を整理することが重要です。敷地や建物の現況を確認した上で、建替えステップを検討します。
某民間病院では狭い敷地内に複数の施設があり、40年以上にわたり増改築を重ねてきました。各種インフラ系統は複雑で、図面だけでは確認が困難であったため、現地での確認も行いながら安全性・実現性の高い建替えステップを検討しました。特に、病床数や駐車台数を減らさずに建替えを行うことができる方針の策定を念頭に置き、支援しました。
また、病院を運用しながら現地建替えを行う場合、工事車両の動線や施工計画に制約が生じやすく、熱源をはじめインフラの供給源を仮設で設けるケースもあります。そのため更地に新築をする場合と比べて、建設費が割高になることが一般的です。そこで、整備中に仮設のインフラ供給源が不要となる手順を検討するなど、安全性に配慮した上で建設コストを低減する計画をご提案しました。現地建替えに伴う様々な特殊要因を考慮した上で、工事中の収益低下を回避する計画策定を支援します。
ライフサイクルコスト低減
病院の建設から解体までの全体を通じたライフサイクルコストにおいて、建設時の初期投資は一般的に約２０％と言われています。そのため、計画段階から運用後を見据えて、ライフサイクルコスト低減の工夫を設計に反映していくことは、病院の収益性向上において非常に重要です。しかし、設計者の提示する建築や設備の仕様が自院にとって適切であるか、発注者が評価・判断をすることは容易ではありません。また近年では、脱炭素社会の実現など、建設事業や施設の運用を通じた社会的要請が高まり、より積極的な工夫が求められています。
当社は豊富な病院実績から、LCC低減にも適切な助言が可能です。
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ポイント１：外部業者への業務委託費の低減
お客様の悩み
- 業務委託費が経営を圧迫しており、建替えを機会に低減を図りたい。
設計の段階から運用後を見据えた検討や助言を行い、設計内容に反映していくことが重要です。
某民間病院では、外部業者への業務委託費が経営を圧迫しており、建替えを機会に低減を図りたいというご意向がありました。そこで、大きな負担となっていた厨房業者への委託費用に着目し、当時複数の棟に対して2ヵ所に分散配置していた厨房を1ヵ所に集約配置し、経営を効率化する計画をご提案しました。その他にも、病院の運用に関わる業務委託費の低減と効率的な運用の両方を実現できるよう、様々な視点からご提案します。
ポイント２：維持管理費の低減
お客様の悩み
- 設計者の計画案に対して維持管理費の観点から、どう評価し低減することができるのかわからない。
日常的な清掃や警備、各種機械設備の点検など、運用段階での維持管理費を低減することも、収益性向上において有効なポイントです。設計段階では、清掃・維持費が余計にかかる光庭やメンテナンス性の低い複雑な建物形状など、ランニングコスト低減の観点から設計内容の検証を行い、発注者への助言や設計者との協議を実施します。
また設計開始までに、運用段階での維持管理業務を委託する様々な会社の選定を、当社が支援します。実際に維持管理を行う事業者と連携しながら、設計内容へ維持管理費の低減につながる工夫を反映させていく事業スキームのご提案も可能です。
ポイント３：将来の機能変更への備え
お客様の悩み
- 建替えは数十年に１度なので、ニーズの変化に柔軟に対応しやすい施設をつくりたい。
- 将来的に精神科救急病棟を運用したいが、当初の計画をどのようにすべきかわからない。
ニーズの変化に対応しやすい病院をつくる上で、施設の可変性を高めることは大切です。しかし、どのような機能へ変更することが想定されるのか具体的に構想し、医療法上の施設基準を考慮した上で、必要最小限の改修・増築費用で、運用を止めずに機能変更ができるよう計画することが重要となります。
例えば、４床室を将来的に個室として使えるようにする場合、トイレを増設するために２重床を当初から設ける手法が一般的に用いられます。その際に、病棟全体に適用するのか、必要な個室数や看護単位あたりの病床数を想定し、部分的に適用するのかにより、建設コストや将来の改修時の病棟運用への影響が異なります。扉や窓の位置など、個室化する可能性を考慮した計画の配慮も大切です。
某民間精神科病院では、精神科救急病棟を将来運用したいご意向がありました。個室率50%以上が施設基準として求められるため、病棟機能を変更した場合に病床数がなるべく減らないように、４床室を個室４床に簡易的に変更できる設計提案を採用しました。
まとめ
今回は、収益性を高める病院建替えのポイントについて、大きく3つの視点からご紹介しました。建設費が高騰する中で、建設コストの低減が大きな課題となります。プラスPMは運用後の持続的な経営を見据え、発注者にとって最適な施設づくりを支援して参ります。特に病院建設においては、専門性の高いコンサルタントが構想段階から設計・施工段階にわたり、一貫してサービスを提供することが可能です。施設の整備についてお困りのことがございましたら、ぜひお話をお聴かせいただけると幸いです。
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