【わかりやすく解説】工場用地の選び方｜判断基準となる7つのポイントについて

工場用地を選ぶ際は建設できるかだけでなく、完成後に安定して操業できるかまで見据えて判断しなければなりません。
自社の工場建設に適した土地を選ぶためのポイントは以下の7つです。

それぞれについて詳細を解説していきます。

工場用地を選ぶ際は、予定している工場を建設できる土地かどうかを最初に確認する必要があります。

工場を建てられる立地か判断するために、主に以下の6項目を確認しましょう。

確認する規制によって、自治体内の担当部署が異なります。
候補地ごとに各部署への確認結果と必要な許認可を整理し、比較できるようにしておきましょう。

なお、工場の規模・業種によっては工場立地法や環境関連法令などの確認も必要です。

地域未来投資促進法は、地域の特性を生かした事業を促進する法律です。
市街化調整区域や農地においても条件を満たせば土地利用の調整を進められる可能性があります。

経済産業省によると、地域未来投資促進法を活用した土地利用調整は2024年11月末までに全国56件、約230haで完了しています。

市街化調整区域や農地に該当する場合でも、最初から候補から外すのではなく、自治体の企業誘致・産業振興担当課などへ相談するとよいでしょう。

参考：地域未来投資促進法｜経済産業省

盛土規制法は静岡県熱海市で2021年7月に発生した大規模な土石流災害を契機に、従来の「宅地造成等規制法」を改正して施行された法律です。

工場建設では建屋や大型車両の動線を確保するため、土地を平坦にする盛土や切土が必要になるケースがあります。
そのため、候補地が盛土規制法の対象区域に含まれている場合は、申請手続きに時間がかかるので、造成工事に許可が必要かどうかを事前に確認しておくことが重要です。

参考：盛土規制法｜国土交通省

工場用地を選ぶ際は現在の生産計画だけでなく、将来の設備投資や生産能力の拡大も見据えて、十分な敷地を確保できるかを確認することが重要です。

候補地を比較する際は、以下の点を確認しましょう。

近年、国内の設備投資が活発化する一方で、企業のニーズに合う産業用地の不足が課題です。

2025年版中小企業白書によると、「企業の立地ニーズが高い地域では産業用地の開発が追いつかず、分譲可能な土地が不足している」とされています。
また、経済産業省の資料では、「数万坪規模の工場用地を確保できず、新工場の設立計画が難航した」事例も紹介されています。

そのため、工場用地を選ぶ際は、将来の増設用地を確保できるとは限らないことを踏まえ、生産ラインの増設や建屋の拡張まで見据えた敷地面積を検討することが重要です。

参考：2025年版中小企業白書｜中小企業庁
参考：緑地規制の見直し等に関する意見｜経済産業省

工場用地を選ぶ際は、必要なインフラを確保できるかも重要な判断基準の一つです。

候補地では、以下5つのインフラについて、必要な供給量を確保できるか確認しましょう。

近年、工場用地を選ぶ際は候補地で必要な電力を確保できるかを早い段階で確認することが重要になっています。

資源エネルギー庁によると、DXやAI活用の進展を背景に、データセンターや半導体工場の新増設、産業の電化などによって、今後は国内の電力需要が増加すると見込まれています。

そのため、候補地の周辺に送電設備があっても、工場が必要とする受電容量をすぐに確保できるとは限りません。
必要な設備の増強や工事に時間がかかる場合もあるため、土地を絞り込む段階で一般送配電事業者へ相談し、必要な受電容量を確保できるか確認しておきましょう。

工場用地を選ぶ際は、必要な量の工場用水を安定して確保できるかも重要なポイントです。

経済産業省によると、法定耐用年数40年を超えた工業用水道の管路は約50％に達しており、設備の老朽化による漏水や破損、断水のリスクが高まっています。
また、地域によっては渇水時に給水制限が行われることもあります。

そのため、工業用水道が整備されている地域であっても、必要な水量を継続して確保できるとは限りません。 候補地を絞り込む段階で、工業用水道事業者や自治体に、供給可能量だけでなく、配管の整備状況や渇水・断水時の対応についても確認しておきましょう。

参考：工業用水道事業の経営基盤強化等に向けたワーキンググループとりまとめ｜経済産業省

工場用地を選ぶ際は、原材料の調達や製品の出荷に支障のない物流アクセスを確保できるかも確認しておきましょう。

物流のしやすさを判断する際は、以下の点を確認しましょう。

物流効率化法の改正により、2025年4月から荷主・物流事業者等には、荷待ち時間や荷役等時間の短縮、積載効率の向上などに取り組むことが努力義務となりました。

さらに2026年4月からは、一定規模以上の荷主が「特定荷主」に指定され、中長期計画の作成や定期報告、物流統括管理者の選任などが義務付けられています。

そのため、工場用地を選ぶ際も、単に高速道路や主要道路へアクセスしやすいかだけでなく、「敷地内でトラックの待機場所や荷役スペースを確保できるか」「スムーズに搬入・搬出できるか」といった視点も大切です。

参考：物流効率化法について｜経済産業省

工場用地を選ぶ際は、「地盤・土壌の状態」や「洪水・地震などの災害リスク」を確認することが重要です。

候補地の地盤・土壌の状態や災害リスクを確認する際は、以下の項目を確認しましょう。

近年は短時間に大量の雨が降るケースや都市部の舗装化などを背景に、「内水氾濫」のリスクに注意が必要です。

内水氾濫とは、大雨で下水道や側溝に雨水が流れきらず、道路や敷地に水があふれてしまうことです。

工場では生産設備や受変電設備が浸水すると、浸水深が浅くても操業停止につながるため、内水氾濫まで含めた水害リスクを想定しておきましょう。

参考：内水氾濫｜国土交通省

工場用地を選ぶ際は、南海トラフ巨大地震などの大規模地震による被害も想定しておく必要があります。

2025年3月には、内閣府が南海トラフ巨大地震の新たな被害想定を公表しました。
最大クラスの地震・津波が発生した場合、最悪のケースで死者約29.8万人、全壊・焼失する建物約235万棟、資産等の被害約224.9兆円と想定されています。

工場では建物自体に大きな被害がなくても、液状化や津波、停電、断水、道路の寸断などによって操業を続けられなくなる可能性があります。
そのため、候補地を比較する際は、地震の揺れやすさだけでなく、液状化や津波のリスク、周辺インフラが被災した場合の影響まで確認しておきましょう。

参考：防災情報のページ｜内閣府

工場用地を選ぶ際は、必要な人材を確保しやすい地域かどうかも判断基準になります。

人材を確保しやすい地域か判断する際は、以下の点を確認しましょう。

人材確保において近年注目されている制度として、2027年4月1日から始まる「育成就労制度」があります。
育成就労制度は従来の技能実習制度を見直し、外国人材の「育成」と「人材確保」を目的として新たに設けられる制度です。

今後、育成就労制度の対象分野において外国人材の受け入れを検討する工場では採用できる人材の数だけでなく、候補地周辺の住居や通勤手段など、外国人材が働きやすい環境についても確認しておくとよいでしょう。

参考：育成就労制度｜出入国在留管理庁

工場用地を選ぶ際は、工場を建設できる土地であっても、操業によって周辺環境に影響が生じないかを考慮する必要があります。

周辺環境に問題がないか判断する際は、以下の点を確認しましょう。

参考：都市計画マスタープラン　リンク集｜国土交通省
参考：立地適正化計画とコンパクト・プラス・ネットワーク｜国土交通省

工場用地を選ぶ際は、住宅と工場が混在する「住工混在リスク」に注意が必要です。
特に準工業地域や工業地域では住宅も建設できるため、現在は住宅が少なくても将来的に増える可能性も考えられます。

実際に東大阪市では、工業地域・準工業地域で住宅を取得・賃借する人に対して、近隣の工場の立地状況や公害関係の規制基準など事前に説明する取り組みを進めています。

そのため、「都市計画マスタープラン」や「立地適正化計画」など自治体が公表している資料を確認し、将来的に住宅地が広がる可能性まで確認しておくことが重要です。

参考：住工共生のまちづくり事業｜東大阪市

2.工場用地の探し方4つ

初期ヒアリング無料

貴社が抱えている
建設プロジェクトの課題を、

「プラスPM」にご相談ください

工期や品質、コスト最適化といった
建設事業のさまざまな課題に対して、
お客様の利益を最優先に考えた支援を行います。

「無料相談」 問い合わせる

「資料」 ダウンロードする

「強み」 プラスPMの強みを確認する

「支援サービス」 プラスPMのサービスを見る