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ブログ/マンション・事業施設・工場・倉庫関連

ビジネスホテルの収益向上するための設計上のポイント教えます!

2017年04月14日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


現在設計を進めているインバウンド(訪日外国人旅行者)対象のビジネスホテルの
事例をもとに、事業収益向上するための設計上のポイントを解説いたします。

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ビジネスホテルの建設コスト削減ポイント教えます!

2017年04月13日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


日本政府観光局は2016年11月2日、2016年の訪日外国人客数が10月30日時点で
2005万人に達したと発表され、2016年通年で2400万人になる見通しです。

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物流施設の肝は、動線と空間

2016年11月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


物流施設の建築計画を進めるためには、物の流れ・人の流れと、
器である建築のゾーニング計画が一致している必要があります。

建築計画の良し悪しは、施設の運営効率に大きく影響を及ぼし、
単なる作業性ばかりでなく、経営にも直結する重要な要素となります。


具体的な事例として、ある物流倉庫の設計図を見させて頂く機会がありました。

その中で、大きく2つの問題が見受けられました。

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駆け込みによる発注の落とし穴

2016年10月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


今年、平成28年6月1日に安部首相は、当初平成29年4月1日に予定していた消費税10%への引き上げを
平成31年10月まで2年半延期を表明しました。

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建設事業は、はじめが肝心

2016年09月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建物を建てる際に、誰に設計図を描いてもらうか、誰に施工してもらうか、
以前よりも発注手法が多彩になっています。

どの発注手法を選択するかによっても、予算内で建設事業を成功裏に収めることができるか大きく影響を及ぼします。

今回は、ある法人が自社ビルを建設された際の相談内容をご紹介します。

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建設予算内で発注するには、設計段階が重要です!

2016年08月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


今回は研究施設建替えのお客様の失敗事例をもとに、
設計段階におけるコスト管理の重要性について解説します。

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施設の再整備のためには

2016年07月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ここ最近の建設費は、高止まりの中ではありますが、落ち着いている状態です。
但し今後は、緩やかに上昇することが予測されます。

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『ライフサイクルコスト』

2016年06月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


皆様、ライフサイクルコスト(Life Cycle Cost-LCC)についてご存知ですか?
今回はライフサイクルコストについて解説します。

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設計会社・ゼネコンを選ぶ前に

2016年05月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ここ数年、建設工事費が急激に上昇し、
昨年も一部の資材は下落傾向が見られたものの、全体的には高止まりが続いた一年でした。

それでは、今後はどうなるのでしょうか。

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事業施設事業におけるリスク ~特命ゼネコン設計施工の罠~

2016年04月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ある企業の工場移転計画の事例をご紹介します。
現在の工場が手狭になったため、土地を購入して工場の全面移転を決定されました。

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設計者に望むスキルとしての「コスト感覚」

2016年03月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


先日、ある外資系企業様の研究所新築計画のコンストラクション・マネジメント業務として設計者選定を支援させていただきました。

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事業施設事業におけるリスク ~設計会社選定のミス~

2016年02月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ある企業が工場建設をしたときの事例をご紹介します。

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企業様の持つ不動産価値を向上させる

2016年01月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


現在、多くの企業様で所有する不動産の活用を見直す動きが進んでいます。

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建築に経営戦略を入れる

2015年12月01日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建築の発注者は、その建築に投資をすることで利益を得ることを目的としていることが殆どです。

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事業施設事業におけるリスク ~中断したゼネコン選定~

2015年11月05日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ある企業が工場建設をしたときの事例をご紹介します。

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発注方式の多様化 ~性能発注方式~

2015年09月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建築工事の発注方式は様々で、建物用途や発注者側の体制によって向き不向きがあることは、
以前もこのブログで解説させていただきました。

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施設の新築や改修(更新)の目的は「老朽化」だけではありません

2015年08月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


生産工場や倉庫の建替えや改修を検討するきっかけの多くは「老朽化」だと思います。

それは単なる建物の老朽化だけではなく、設備機器の老朽化や生産ラインの老朽化を更新するために
建物自体も更新することもあるかと思います。

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建設事業におけるリスク ~計画地の地中のコト~

2015年07月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ある企業様が、所有している倉庫を解体して工場を建設するということで、
プラスPMに事業の相談がありました。

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敷地内での建替え

2015年06月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


「既存の工場が老朽化して建替えをしたいが、十分な敷地が無い」

よくある悩みかと思います。

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コストダウンに建設会社を参加させる

2015年05月29日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建設費は相変わらず高い水準で推移しています。
このような環境下で、どのようにして建設費をコントロールするか、
建設を発注する皆様も頭を悩ませていることと思います。

プラスPMでも、建物の用途や規模、発注者様の要望などにより、
様々な手法を用いて建設費をコントロールすることで、発注者様を
支援させていただいております。

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建設事業を進めるうえで必要な視点 

2015年04月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建設事業を進めていく中では、どのような視点で事業計画、設計、現場を進めていくか、
意思決定をするかは重要です。
代表的な視点は、経営の視点、現場(従業員)の視点、顧客(利用者)の視点です。
建設事業では、これらの内で一つでも抜けると失敗につながってしまいます。

当社に相談のあった事例をご紹介いたします。

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品質、建設費、スケジュールのどれを優先するか

2015年03月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


先日、ある食品メーカー様から新工場建設の相談がありました。
最初に計画内容をお聞きしたのは、建設部門のご担当者の方でした。
新工場建設の目的、内部機能への要求内容そしてスケジュールです。
ご担当者の方からは、経営計画として来年の8月には
稼働開始をしたいとのことです。

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有名な建築家だから大丈夫?

2015年02月27日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


プラスPMでは、コンストラクション・マネジメント(CM)会社として
多くの事業の支援をさせていただいておりますので、
様々な設計(計画)図を見る機会があります。

先日も、ある企業様から基本計画図が固まったので建設費がいくら位になるかを
算出してほしいとの依頼を受けました。
建設予算を収益予測とこれまでの経験から、ある程度の見込みを立てており、
その予算に合う計画となっているのか、また予算を超過するようであれば
改善提案も併せて提示してほしいという内容でした。

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建設会社の選定 ~最安値で選ぶ? 最良で選ぶ?~

2015年01月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


先日、ある企業様の解体工事の発注支援を行いました。
建物の工事前に既存建物を解体撤去する工事の発注ですが、
提示の見積り価格だけではなく、その建設会社の取り組み姿勢や
工事方針なども考慮して総合的に評価して解体工事を発注した事例をご紹介いたします。

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平成27年度の省エネ改修に対する準備

2014年12月26日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


以前に、省エネの取組みに対して補助金が出ますという案内をさせていただきました。
各省庁から平成27年度の省エネ事業に関する補助金の概算要求が出ております。

国土交通省の環境ストック活用推進事業は平成26年度予算176.0億円に対して206.9億円、
経済産業省のエネルギー合理化支援は平成26年度予算410.0億円に対して750.0億円、
同じく経済産業省の住宅ビルの省エネ技術導入促進事業は
平成26年度予算76.0億円に対して150.0億円となっています。
各事業とも今年度予算を上回る額で概算要求が出されており、少なくとも今年度並みの予算は見込めそうです。

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建物の耐震化対策

2014年11月28日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建築物の耐震化については、
耐震改修促進法の改正に伴い昭和56年5月末までに着工された
①病院、店舗、旅館等の不特定多数の者が利用する建築物
②小学校、老人ホーム等の避難弱者が利用する建築物
③火薬類等の危険物の貯蔵場・処理場
の建築物のうち大規模なもの等について、耐震診断の実施とその結果を
平成27年12月31日までに報告を義務付けているというものですが、
この内容は構造部材に関する診断のみとなっています。

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建設会社の状況把握も重要

2014年10月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


「設計が終わって建設会社に見積りを依頼すると、
予算より20%も超過していた」などというお話を最近よく聞きます。

建設費が下落傾向にあった2010年頃の建設発注は、
設計図を完成させてから建設会社数社に見積りを依頼して
競争させること、そして最後は価格交渉で予算内に収める
という手法でなんとかなっていましたが、今の時勢では通用しません。

建設事業を行う際には建設コストのモニタリングが重要ということは、
何度かこのメルマガでも書かせていただきました。
建設費を決める要因は様々です。
まず、地域性や外部環境により建設費は変動しますので、
地域や建設工事を発注する時期によって、予算の組立ては変わります。
そして予算に合う設計とするために、設計中の計画が予算通りかを
管理しなくてはいけません。
加えて最近特に重要なのが、建設会社の受注状況を把握することです。

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経営コンサルタントと共につくる基本構想

2014年09月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


最近、経営コンサルタントとコラボレーションして、建設事業の基本構想策定を支援することが増えています。

何か新たに事業を始めようとする際、「事業構想」としてマーケット分析や事業予算、売上予測、事業収支予測などを作成することと思います。
建設事業でも同じく、まず基本構想を策定します。

例えば、生産工場の新設を計画する場合、自社の現在の財務、経営状況、将来的な経営方針、新工場での売上げ目論見、新工場への投資計画などを検討して、事業化を決定します。この検討には、経営的な視点と建築的な視点があり、それらの精度と一貫性が求められます。

このような基本構想の策定は生産工場に限らず、ホテルや学校、物流倉庫など他の用途でも同じことです。

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時間もコスト 予算通りに設計を進めないと大きな損害が発生します

2014年08月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建設費の高騰により、事業予算通りに建設計画を進めることが大変難しくなっています。
そのため、設計図が完成してから建設会社への見積り依頼、工事の契約、着工までがズムーズに進まず、当初の予定から着工が遅れる、建物の使用開始が遅れるということが頻繁に起こっています。

要因は設計内容が予算通りになっていない事から、設計内容の見直しや他の建設会社に見積りを再度依頼するなどで時間を要していることです。

設計図の完成から工事の発注・契約までの期間は、通常であれば設計図が完成してから見積りを依頼して提出されるまで約4週間、見積り内容の確認および比較に約1週間、契約内容の調整に約2週間、契約書の締結に約1週間とすると全体で8週間となり、2ヶ月弱で着工準備に入ることができます。

これが、設計内容の見直しや再見積りとなると簡単に2ヶ月や3ヶ月余計に期間が掛かります。更に、見積り額が予算と大きな乖離がある場合では、設計の根本的な再検討が必要となり、それ以上の期間が必要となる場合さえあります。

そうなりますと、計画していた建物で目論んでいた収益も先送りになり、事業計画だけでなく経営計画を見直さなければならない事態になりかねません。

加えて、見えない経費として、その間の建設計画に関わる担当者の人件費も余計にかかることになります。予算通りの設計図が描けていないと、事業主にとっては大きな損害を被ることとなるのです。

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プロフェッショナルをまとめるCM会社

2014年07月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


最近は事業の成立要因やその構成が複雑かつ高度になっています。

何か建物を建てるときや、建物に投資をすることの目的は、経営の向上を目論んでのことと思います。ですから、まずは経営的な視点での判断をしなければなりません。ここでの相談相手は経営コンサルタント、もしくは税理士や会計士が多いこと思います。

その次に運用面での検討になりますが、ここでは、それぞれの分野でのコンサルタントが相談相手になります。物流倉庫であれば物流専門のコンサルタント、その他食品工場や学校、ホテルなど事業体別にコンサルタントがいます。

そして施設内の機器や設備に関する専門家に対して、どのような機器や設備を導入するかを相談します。

そして設計者には、事業目的と、どのような機器を導入して、どのような運営をするかを伝えて設計を行ってもらう流れになります。

相談相手は、その道のプロですから、それぞれの領域では最適なアドバイスをするでしょうが、事業全体をまとめて、最適化する役割が不在になることがあります。

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改修工事におけるコンストラクション・マネジメント

2014年06月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


昨今の建設費の高騰により、工場や倉庫、ホテルやオフィスビルなどの新築工事が中断になるということをよく耳にします。

新築を検討していたということは、新たな施設により事業を拡大する、または現施設の老朽化や機能の強化などの必要性が生じたなどの理由があってのことと思います。そこで新築は断念するものの、改修により老朽化対策や機能強化をするために改修工事を検討することの依頼が増えています。このような場合でもコンストラクション・マネジメントを活用していただけます。

改修工事特有の工事課題はいくつかありますが、特に気を付けるべき項目が2つあります。

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CM会社の役割は様々です

2014年05月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


先日、ある工場のオーナー様のところへ工場の移転新築についてのお話を伺いに行きました。

現在の工場は、別の用途で使用していた工場を改修して使用していましたが、業務量の拡大に伴い新工場の移転新築を検討しているとのことでした。
新工場の建設の主な目的は、

・新しい設備の導入による生産能力の向上
・商品の生産動線の効率化
・職場環境の改善

というものですが、実際に計画をはじめようと思っても、何から手を付けてよいのかわからない。

そして、設計者や建設会社の選定方法、建設費の妥当性の判断もわからない。加えて、設計者との打合せや建設会社の選定などの時間も取りにくいということでした。少人数で効率よく運営している工場では、新工場建設に専門の担当者を付けるような人材の余裕もなく、本当に要望通りの新工場が完成するのかも不安ということです。

そこでプラスPMでは、事業主様の代理として、この新工場建設を支援させていただくこととなりました。

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省エネの取り組みに補助金が出ます

2014年04月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


建設費が高騰する昨今では、建物(施設)の新築を検討していたものの事業採算性が見込めないなどの理由で、新築を断念するという話も耳にします。このような場合に次に考えるのは改修により、現在の建物(施設)を使い続けるという検討です。

この「改修」の際に是非検討していただきたいのが設備の改修です。

設備というのは空調や給排水、ガスや電気の設備、衛生器具のことです。これらの設備を改修、更新することでランニングコスト削減が見込めることがあります。
設備機器。器具の省エネ化は年々進んでおり、特に10年以上前に新築して、設備をそのまま使い続けているという場合には、大きなコスト削減につながります。
身近な例で、家庭のエアコンや冷蔵庫などは10年前の製品と最新の省エネ機器では電気代が1/3~1/2になるとも言われているのと同じです。

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設計者選定プロポーザルを実施しました!

2014年03月31日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


先日、あるグループ会社の本部機能持つ複合ビルの設計者選定のプロポーザルを実施しました。

グループ企業の運営する店舗や施設、事務所などがテナントとなることもあり、各グループ会社の方も設計者の選定委員となり、候補設計者のプレゼンテーションを聴き、評価をいただき総合評価として一社を最優秀設計者として選定いたしました。

これまで、このグループで建設事業があった場合の設計者選定は、従前に取引のあった設計者や施工会社に検討段階から協力してもらい、設計費用を交渉して決めるという、いわゆる「特命方式」により決定していたそうです。

今回の建設事業は、本部機能を持つ法人がグループ各社への選定経緯の透明性を確保すること、また今後、グループでこのような発注がある際の参考にして欲しいという思いがあったこと、加えて、今回の建設事業の設計者について、グループ各社からの推薦設計事務所もあったことから、公平性を持たせるため公開方式での選定をおこないました。

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建設費の上昇と事業収益の改善策

2014年02月28日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


当メルマガでも何度か書かせていただいておりますが、建設費が高騰を続けております。あわせて首都圏では土地の価格も上昇しております。つまり建設を伴う事業では、その原価が上昇していますので、事業を成立させる条件や方法も変わっています。

わかりやすい事例で説明しますと、分譲マンションを供給する不動産会社は、土地を購入して、そこにマンションを建て、販売することで利益を得ます。原価である土地も建設費も上昇していますので、上昇前の市場価格で販売しようと思うと事業主の利益は減ることになります。逆に事業主の利益を上昇前と同じように確保しようと思うと販売価格を上げなければなりません。

このような状況は、物流倉庫や工場、賃貸マンション、ホテルなど建設を伴うすべての事業で起こっており、様々な対策の検討が必要となっています。建設費が上がっていますので、その結果、収益率が下がるので、改善策として運営コストを削減することや売上げをのばさなくてはなりません。

このことは運営者だけで考えるのではなく、設計者やコンストラクション・マネジャーの技術や経験を活用することで、その内容はより充実します。

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工事の追加工事費をゼロにする

2013年05月07日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


様々な検討を重ねて設計が終わり、予算通りに建設会社に発注でき、
ようやく工事にはいりました。
あとは設計図通りに工事が進めば竣工を待つだけ、とはなかなかいかないものです。


「竣工間際になって、建設会社から追加工事費として何千万円も請求された」
などということを聞いたことがあります。


なぜそのようなことが起きるのでしょうか。

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完成後の運営コストも考えてますか?

2013年02月06日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


設計を進めていく中で押さえておくべきポイントは、
その用途や事業目的によって異なることも多いですが、
そのほとんどに共通する項目が2つあります。


1つめは、建設コスト。

2つめは、運営コストです。


建設コストとは、言葉通りいくらで建設ができるかですのでわかりやすいですが、
運営コストはわかりにくいものです。
この運営コストを最適化することできるかどうかを設計の段階で検討することで、
事業を成功に導けるかどうかの分岐点にもなります。


運営コストで、まず思い浮かぶものは水光熱費やメンテナンス費です。
熱源として電気がいいのか、ガスがいいのか。
空調設備(エアコンなど)の能力と配置はどうしたら効果的で効率的なのか。
清掃費用や改修費用を掛けないような計画にするなどです。


この範囲なら机上でシミュレーションを依頼すれば、
何が最適化は数値で判断できるかもしれません。
しかし実はもっと重要な運営上のコストがあります。それは人件費です。

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設計会社の選定を誤ると損をする

2013年01月15日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


「建てたい建物は決まっている。こちらの要望通り設計してくれればいいので、
設計者は知り合いのところに頼もう。」


「物流施設、生産工場、倉庫などは外側の建物だけ。
マンションのような内装がないので設計は簡単。」


「設計者は、それなりの経験があれば大丈夫。」


このように考えていませんでしょうか?
それは大きな間違いです。
設計者の選定は、とても重要なのです。

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CM会社は信頼できる相談者

2012年12月10日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


さまざま分野で、事業の成立要因やその構成が複雑になっています。
建設を取り巻く環境も例外ではありません。


建設技術の発達や新製品の開発、ITや環境配慮商品の採用、
社会環境の変化による建設物価の変動、法制度の改正など、
建設事業は多くの産業から影響を受ける業態と言えます。


建設の発注を頻繁にしている企業であれば、
最新の動向を知る術があるかもしれませんが、そのような企業はごく少数です。

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設計者の評価

2011年09月27日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


前回は設計者選定の重要性について書かせていただきましたが、
今回は選定する際の評価について、お伝えさせていただきます。

設計者の選定方法として一般的におこなわれている方法としては、
コンペ、プロポーザル、入札などがあります。
それぞれの選定方法には特徴があり、「この方法がベスト」という答えはありません。

更に、設計内容を評価するのか、会社組織を評価するのか、または価格を評価するのかなど、
"発注者として何を重視するのか"によっても、評価方法が変わってきます。

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設計者の選定

2011年08月25日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


設計や建築の発注に慣れていない事業者にとって、
設計者を選ぶことは、非常に難しいものです。

"物流施設、生産工場、倉庫で設計が重要なのは建物の外観だけ"とか
"マンションのような内装デザインがないので設計は簡単"と、考えていませんでしょうか。

それは実は大きな間違いなのです。
設計者の選び方を間違えると、次のようなことが起こると考えられます。

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企画段階からのコンストラクションマネジメント活用のメリット 【その2】

2011年06月17日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]



企画段階からのコンストラクションマネジメント活用のメリット 【その1】

2011年05月30日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


前回に引き続き、物流施設、生産設備、倉庫などの建設時における、コンストラクションマネジメントの具体的な手法についてお伝えしたいと思います。

物流施設、生産設備、倉庫などの施設が竣工するまでには、大きく分けて「1.調査・企画段階」、「2.設計・施工者選定段階」、「3.設計段階」、「4.施工段階」という4つの工程があります。

コンストラクションマネジメントは、この期間のどの段階からでも参入することが可能であり、それなりの成果を出すことは可能です。

ただし、コンストラクションマネジメントの活用方法として最適なのは、「1.調査・企画段階」からであることは言うまでもありません。この段階からコンストラクションマネジメントを活用することで、2つの大きなメリットを享受できるからです。

その1つが、将来のニーズ変化を見据えた企画が可能となることです。

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物流施設、生産設備、倉庫などでのコンストラクションマネジメント

2011年04月06日 [ マンション・事業施設・工場・倉庫関連 ]


ここ数年、当社では物流施設、生産設備、倉庫などのコンストラクションマネジメント業務の依頼が増えております。

これらの施設には、建設計画を進める上で、課題となる共通した項目があり、それらを解決することで、建設費削減や事業期間の短縮、品質の向上、そして後々のランニングコストや改修時の費用軽減も可能になります。

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